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Plan de Desarrollo definirá la vivienda en CDMX para los próximos 20 años
El programa tiene la finalidad de definir dónde, cuánto y en qué condiciones se podrá construir vivienda en la capital; expertos alertan que vacíos jurídicos podrían abrir la puerta a litigios
La Ciudad de México está por definir las reglas que determinarán dónde, cuánto y en qué condiciones se podrá construir vivienda durante las próximas dos décadas, en un momento en que enfrenta altos niveles de déficit habitacional.
Luego de años de consultas públicas, litigios y negociaciones políticas, la jefa de Gobierno, Clara Brugada Molina, informó recientemente que concluyó la elaboración del Plan General de Desarrollo 2025-2045 por parte del Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva de la Ciudad de México. El documento se encuentra a la espera de ser discutido y aprobado por el Congreso local.
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Para especialistas, el Plan General de Desarrollo y el Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT) serán determinantes para definir la capacidad de la capital para atender la demanda de vivienda y reducir las desigualdades urbanas; sin embargo, advierten que instrumentos deficientes podrían acrecentar la crisis habitacional.
Déficit habitacional
De acuerdo con Juan Kaye, presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas (AMU), la ciudad enfrenta un problema estructural de desigualdad territorial y un déficit habitacional que se ha profundizado por la complejidad regulatoria existente.
Durante una presentación a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), expuso que, actualmente los proyectos inmobiliarios deben cumplir alrededor de 50 trámites y permisos para poder desarrollarse, mientras que los procesos de autorización pueden extenderse entre tres y cuatro años.
La situación contrasta con las necesidades habitacionales de la capital que se elevan a alrededor de 70,000 viviendas nuevas cada año; sin embargo, durante 2025 únicamente se produjeron 1,222 unidades, según datos del Registro Único de Vivienda (RUV).
Kaye indicó que las diferencias territoriales también representan uno de los principales retos para la ciudad. Mientras alcaldías como Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Venustiano Carranza concentran inversión, conectividad y servicios urbanos, otras zonas como Tláhuac, Xochimilco y partes de Cuajimalpa enfrentan infraestructura deficiente y mayores tiempos de traslado hacia los centros de trabajo.
¿Nuevas reglas en el sector?
En este contexto, Kaye consideró que los nuevos instrumentos de planeación definirán las futuras reglas de interacción entre el Estado y el mercado inmobiliario.
“Aunque se quiera señalar que el mercado inmobiliario será más técnico y menos especulativo, sabemos que esto no será así. Dicen los autores del Plan que el gran ganador será quien entienda la planeación, así que la ciudad está entrando en una nueva era urbana en la que el mercado inmobiliario seguirá siendo fundamental, pero bajo nuevas reglas”, comentó en entrevista.
El especialista explicó que el nuevo modelo de planeación busca que los proyectos inmobiliarios no sólo acrediten viabilidad financiera, sino también jurídica, ambiental y social.
“En el Plan y el PGOT lo que hay que entender es que la tierra ya no es tan solo un activo físico. Ahora lo que buscan estos instrumentos es que el proyecto vale sólo si se puede demostrar viabilidad jurídica y regulatoria”, dijo.
Amparos, el riesgo jurídico
El objetivo del Plan General de Desarrollo es establecer una visión de largo plazo para orientar el crecimiento urbano, coordinar políticas públicas y mejorar la calidad de vida de los habitantes. Por su parte, el PGOT busca ordenar el uso del suelo y las actividades productivas para evitar un crecimiento desarticulado de la ciudad.
No obstante, el dirigente de la AMU advirtió que el PGOT podría enfrentar desafíos legales importantes. Según explicó, la regulación del ordenamiento territorial debe sustentarse en una ley específica derivada de la Constitución local, la cual aún no ha sido publicada. “Hay una severa incongruencia jurídica que podría derivar en múltiples amparos”, alertó.
Más allá de la discusión técnica, la aprobación de estos instrumentos definirá el marco bajo el cual se desarrollará la vivienda, la infraestructura y la actividad inmobiliaria de la Ciudad de México en los próximos años.