¿Dónde está el freno para la vivienda en México? Municipios atoran proyectos pese a alta demanda

El principal obstáculo para detonar la construcción de vivienda en México no está en la falta de demanda ni en la ausencia de inversión, sino en los gobiernos municipales, donde se concentran los mayores frenos para nuevos desarrollos, coincidieron representantes del sector inmobiliario.

Para los próximos años, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) estima una inversión de 640,000 millones de pesos, equivalente a más de 600,000 viviendas, una cifra que podría ampliarse si se destraban las condiciones actuales.

Sin embargo, el avance se detiene desde la gestión del territorio. Carlos Eduardo Ramírez Capó, presidente nacional de la Canadevi, explicó que todo proyecto inicia en el municipio, lo que convierte a este nivel de gobierno en el punto crítico del proceso.

“Todas las inversiones pequeñas, medianas o grandes se hacen en un territorio… es con la primera autoridad con la que vamos a pedir un uso de suelo, una factibilidad, una densidad, una integración vial y ahí arranca todo”, indicó.

Ese punto de partida se transforma en el principal cuello de botella. “Ahí, desgraciadamente, es donde tenemos también un nivel de discrecionalidad muy alto a nivel municipal. No todos los alcaldes quieren participar en el tema de la vivienda”, dijo.

El impacto es directo en los tiempos y en la viabilidad de los proyectos. En distintos estados, autorizar un desarrollo puede tomar más de dos años, lo que encarece la inversión desde la compra del suelo hasta el inicio de obra. “Hay lugares en el país donde autorizar un fraccionamiento te lleva dos años y medio. Eso desmotiva cualquier inversión”, advirtió Ramírez Capó.

A la complejidad local se suma la desarticulación institucional, con procesos contradictorios entre dependencias que elevan la incertidumbre.

Para Ana Karen Juárez, presidenta de la Canadevi Hidalgo, los municipios operan con limitaciones estructurales. “El gobierno municipal es quien entiende muy bien su territorio… pero quien tiene a veces poca capacidad técnica y mucha saturación”, afirmó.

Además, la corta duración de las administraciones complica la continuidad, destacó Juárez.

En zonas metropolitanas, donde la presión habitacional es mayor, el problema se intensifica. Jorge Gordon, presidente de la Canadevi Valle de México, advirtió que incluso con mercado, los proyectos no avanzan. “El problema no es la venta. El problema es tener producto para vender”, afirmó.

El directivo resaltó que existen zonas donde construir es prácticamente inviable. “Hoy generar vivienda… no se puede generar en la mitad de las alcaldías. No hay, por ejemplo, dotación de agua en la gran mayoría. Y número dos, existen muchas alcaldías que es muy corrupta y es muy complicado que avance”, dijo.

A esto se suma un marco normativo rezagado frente a la realidad urbana. “Si no actualizamos el marco normativo, estamos fritos. Esa es la realidad”, agregó.

Para Alberto Moreno Gómez Monroy, director general de Grupo Hermor, el problema de fondo es estructural y está claramente identificado. “Creo que la problemática fuerte radica donde se tiene que trabajar… es en los ayuntamientos”, sostuvo.

El empresario subrayó que, sin fortalecer este nivel de gobierno, cualquier política nacional será insuficiente. “El problema que se debe de atacar de fondo y darle dientes es a los ayuntamientos. Los ayuntamientos es la base del éxito de estos programas”, afirmó.

Infraestructura presiona

Aunque los municipios concentran los principales bloqueos, el sector también enfrenta limitaciones en infraestructura, particularmente en agua y energía, que complican la planeación de nuevos desarrollos.

Ramírez Capó explicó que garantizar estos servicios es indispensable para ampliar la oferta de vivienda. “Necesitamos tener los volúmenes de agua necesarios para uso público urbano… y también garantizar los kVAs que se van a necesitar”, señaló.

En el caso de la energía, el reto implica inversiones de gran escala. “Hay gente especializada que dice que en el país se requieren 200 subestaciones. Entonces, si cada subestación cuesta 150 o 200 millones de pesos… a lo mejor se tarda año y medio en echarse a andar. Ahí vemos ya un reto”, comentó.

Sin embargo, los desarrolladores coincidieron en que estos desafíos pueden resolverse con planeación y coordinación, a diferencia de los problemas municipales, que dependen de decisiones políticas, capacidad administrativa y reglas locales.

Incluso en el tema del agua, el sector observa avances regulatorios en marcha, lo que contrasta con la falta de cambios en el ámbito municipal.

De acuerdo con el presidente de la Canadevi, México tiene capacidad para construir más vivienda —incluso con niveles cercanos a las 500,000 unidades anuales alcanzadas en el pasado—, pero mientras no se destraben los procesos locales, la oferta seguirá limitada.

“Estamos atorados entre la parte municipal, estatal, federal… y eso es lo que no está ayudando a detonar estas inversiones que requiere el país”, concluyó Ramírez Capó.