Mercado inmobiliario industrial mantiene impulso, pero revisión del T-MEC eleva cautela

El mercado inmobiliario industrial en México mantiene un desempeño favorable durante el 2026, pero la revisión anual del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) introduce un factor de cautela para las inversiones de largo plazo, de acuerdo con análisis publicados por las firmas especializadas Solili y Spot2.mx.

El Reporte Industrial del segundo trimestre de 2026 de Solili señala que el arrendamiento de espacios industriales alcanzó 1 millón 263,000 metros cuadrados entre abril y junio, cifra que representa un crecimiento de 35% respecto al mismo periodo del 2025.

El inventario nacional llegó a 113.66 millones de metros cuadrados, con un incremento anual de 5.3%, impulsado por la actividad manufacturera y logística en los principales corredores industriales del país.

La consultora también reportó que la tasa de vacancia aumentó a 5.2%, un nivel superior al registrado un año antes. Este comportamiento responde a la incorporación de nuevos espacios al mercado y a una menor velocidad en el inicio de desarrollos, situación que, según Solili, coincide con el inicio de la revisión del T-MEC y con una mayor cautela entre los desarrolladores.

"La moderación en la actividad de arrendamiento a nivel nacional es signo de un mercado que busca equilibrarse en medio del inicio de revisión del Tratado de Libre Comercio entre México, Estados Unidos y Canadá", se lee en el informe.

Solili indica que el mercado industrial mexicano mantiene una demanda sólida de espacios, aunque los participantes han adoptado una postura más cautelosa ante factores externos que podrían modificar las condiciones de inversión.

Por su parte, Spot2.mx considera que el mercado conserva fundamentos sólidos, aunque identifica elementos que podrían condicionar el crecimiento de los próximos años. La plataforma especializada sostiene que la decisión de Estados Unidos de sustituir la extensión automática del tratado por revisiones anuales abre un periodo de incertidumbre para las empresas con operaciones vinculadas al comercio regional.

Durante el primer trimestre del 2026, la producción de autopartes en México superó los 31,000 millones de dólares, con un crecimiento anual de 9.5%, mientras que casi 90% de las exportaciones del sector tienen como destino Estados Unidos, de acuerdo con datos recopilados por Spot2.mx.

Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, afirmó que el mayor riesgo no consiste en la cancelación del acuerdo comercial, sino en la incertidumbre permanente sobre sus condiciones futuras.

"Estados Unidos tenía claro que no iba a romper el tratado, pero la sola incertidumbre sobre las condiciones de la revisión generó el efecto de un 'Cisne Gris': un escenario anticipado, frecuentemente discutido y que por fin se materializa. La industria mexicana tendrá que adaptarse a un entorno de presión arancelaria recurrente, revisión por revisión, al menos durante el mandato de Donald Trump", afirmó Macías.

Norte y Bajío, los más expuestos al nuevo escenario

Los análisis coinciden en que el impacto potencial no sería uniforme entre las distintas regiones del país. Spot2.mx identifica una mayor exposición en entidades con alta concentración de industrias exportadoras, particularmente aquellas relacionadas con el sector automotriz.

La firma señala que Monterrey concentra cerca de 14 millones de metros cuadrados de inventario industrial; Ciudad Juárez dispone de casi 6 millones; y Saltillo supera los 4 millones de metros cuadrados. En esta última ciudad, la industria automotriz representa más de un tercio de las operaciones inmobiliarias industriales, lo que incrementa su sensibilidad ante eventuales modificaciones a las reglas de origen del T-MEC.

Monterrey presenta una estructura más diversificada, con mayor peso de los servicios de almacenamiento, la fabricación de equipo eléctrico y la industria tecnológica. Ciudad Juárez también muestra una composición más equilibrada, con predominio de la manufactura electrónica y de equipo de comunicación, además de una menor dependencia de los sectores que podrían enfrentar mayores cambios regulatorios.

Spot2.mx advierte que la infraestructura eléctrica representa otro desafío para la expansión industrial. La empresa explica que los proyectos de manufactura avanzada y los centros de datos demandan capacidades eléctricas que muchas naves industriales todavía no ofrecen.

"Sin energía no hay desarrollo, y los proyectos de manufactura avanzada y centros de datos lo resienten de inmediato. Los espacios industriales que no satisfacen esta necesidad quedan descartados por los inversionistas extranjeros, a menos que incurran en los altos costos operativos de depender de plantas de diésel", señaló Macías.

Aunque la demanda de espacios industriales mantiene un comportamiento positivo, Solili y Spot2.mx coinciden en que la evolución del mercado dependerá de la certidumbre que genere el nuevo esquema de revisión del T-MEC y de la capacidad del país para fortalecer la infraestructura energética necesaria para atender la llegada de nuevas inversiones.