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Energía, seguridad y T-MEC, los retos del segmento inmobiliario industrial en el 2026
A partir de la segunda mitad del 2025, la absorción de estos espacios mostró un repunte a nivel nacional, lo que abre una perspectiva positiva para este año
El mercado inmobiliario industrial en México mostró señales de recuperación en la segunda mitad del 2025, un comportamiento que podría extenderse a lo largo del 2026; sin embargo, especialistas advierten que el crecimiento del sector estará condicionado por factores estructurales como la disponibilidad de energía, la seguridad y la certidumbre en la relación comercial con Estados Unidos.
De acuerdo con información de la firma Datoz, tan solo en el cuarto trimestre del 2025 se registró la ocupación de poco más de 1 millón de metros cuadrados de espacio industrial a nivel nacional, luego de que durante los trimestres previos la absorción se mantuviera en niveles cercanos a 0.8 millones de metros cuadrados, un desempeño por debajo de las expectativas del mercado.
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Este repunte en la última parte del año permitió compensar la cautela observada durante la primera mitad del 2025 y reforzó la expectativa de una recuperación gradual del sector industrial.
“Lo que vemos muy alentador a nivel nacional es cómo cerraron los últimos dos trimestres. Hay una tendencia al alza, lo cual es muy positivo”, señaló Pablo Quezada, director general de Datoz, durante una presentación a medios de comunicación.
El análisis de Datoz demuestra que la recuperación del mercado inmobiliario industrial en la última parte del 2025 no fue homogénea, pues las regiones Centro y Noreste concentraron cerca de 63% de la absorción acumulada en los últimos 12 meses, impulsadas por operaciones de mayor escala, mientras que otros mercados avanzaron a un ritmo más moderado.
En este escenario, la tasa de disponibilidad a nivel nacional cerró el 2025 cercana a 7.9%, con una renta promedio de 7.4 dólares por metro cuadrado mensual.
El factor estructural
Para los especialistas de Datoz, más allá de los indicadores del sector, la energía se posiciona como el principal reto estructural para el crecimiento de este segmento inmobiliario en el 2026.
De acuerdo con Silvia Gómez, responsable del equipo de investigación de Datoz, la disponibilidad y distribución de energía eléctrica continúa como un factor limitante para el desarrollo industrial, especialmente en regiones particulares del país.
“El tema de la distribución de energía sigue haciendo falta que sea más parejo, sobre todo en mercados donde la demanda es mayor por el tipo de industria”, señaló Gómez y agregó que, sectores de alto consumo eléctrico, como los centros de datos, enfrentan mayores restricciones para expandirse en regiones como el Bajío, particularmente en Querétaro.
A este factor se suma la seguridad en las regiones como otro de los retos relevantes, ya que, de acuerdo con la especialista, la inseguridad en carreteras y los costos asociados al transporte influyen en las decisiones de localización y expansión de las empresas industriales.
Expectativa por el T-MEC
Para Pablo Quezada, uno de los principales factores que marcará el desempeño del mercado inmobiliario industrial en el 2026 será la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), dada la alta dependencia del sector industrial mexicano de las condiciones comerciales con su principal socio.
“Es un evento muy significativo, porque la relación comercial con Estados Unidos es clave para impulsar el sector secundario en México”, declaró el director general de Datoz.
El especialista explicó que la cautela observada durante la primera mitad del 2025 estuvo vinculada a la incertidumbre generada por la política comercial estadounidense, una situación que comenzó a disiparse hacia la segunda mitad del año y que permitió el repunte en la absorción de espacios industriales.
En ese contexto, los datos de Spot2.mx muestran que el interés por espacios industriales se mantuvo activo a lo largo del 2025, pero con decisiones de crecimiento contenidas. Durante el año, empresas nacionales y extranjeras inspeccionaron más de 7 millones de metros cuadrados de naves industriales y realizaron más de 950 visitas presenciales, aunque la mayor parte de la actividad se concentró en renovaciones de contratos, mientras que las expansiones y nuevos arrendamientos avanzaron con menor dinamismo.
Este comportamiento, de acuerdo con la plataforma, refleja una estrategia de cautela, en la antesala de la revisión del T-MEC prevista para el 2026, sin que ello implique una pérdida de interés por México como plataforma industrial.
