Crédito puente crece y favorece el desarrollo de vivienda media sobre la social

El crédito puente de la banca comercial para la construcción de vivienda alcanzó un saldo de 129,117 millones de pesos al cierre de mayo, uno de los niveles más altos registrados por Banco de México. El mayor financiamiento ha estado acompañado por un incremento en la producción habitacional.

Entre enero y junio se edificaron 66,130 viviendas, 7% más que en el mismo periodo del 2025, de acuerdo con cifras del Registro Único de Vivienda (RUV).

La producción, sin embargo, sigue concentrada en los segmentos de mayor valor. La vivienda tradicional y media representó 83% de las casas edificadas durante el primer semestre del año; en contraste, la vivienda económica y popular aportó 15% de la producción y, dentro de ese segmento, la vivienda económica apenas alcanzó 0.44% de las unidades construidas.

Para Eduardo Moya, director de InfoHabitat, el crecimiento del crédito puente responde a una recomposición del ciclo de vivienda más que a un proceso especulativo.

El especialista explicó que el menor costo del financiamiento, una cartera con bajos niveles de morosidad y el aumento en el registro de nuevos proyectos favorecieron la demanda de crédito entre los desarrolladores. Como ejemplo, señaló que la tasa ponderada del monto dispuesto pasó de 12.78% a 10.34% en un año.

"El crédito puente financia inventario futuro, y ese inventario se inclina hacia vivienda de valor medio y medio-alto, más que hacia el interés social tradicional".

Moya añadió que el incremento en el financiamiento tampoco significa que todos los segmentos de vivienda crezcan al mismo ritmo. Los nuevos proyectos se concentran donde existe mayor viabilidad financiera y mejores condiciones para colocar las viviendas.

El especialista indicó que los desarrolladores también han modificado las condiciones que buscan al contratar crédito puente. Además de tasas más competitivas, solicitan esquemas que permitan disponer de los recursos conforme avanza la obra, con el fin de evitar costos financieros desde el inicio del proyecto.

Moya agregó que también demandan plazos más largos para comercializar las viviendas. El plazo promedio ponderado ya se ubica en 37.7 meses, por encima del rango tradicional de entre 18 y 36 meses. Además, buscan mecanismos que vinculen el crédito puente con la hipoteca del comprador final.

"La certeza de que habrá crédito para quien compre es tan relevante para el desarrollador como el crédito para construir".

Mercado con mayor oferta

Una lectura similar aparece en el más reciente informe de BBVA Research. El banco prevé una recuperación del crédito para la edificación residencial por el menor costo financiero y una mayor actividad constructiva. No obstante, advierte que ese crecimiento "no vendrá por parte de la construcción de vivienda de interés social".

El reporte señala que el mercado de vivienda atraviesa una etapa de transición, con una recuperación de la oferta habitacional y una demanda que todavía muestra señales de moderación.

Para Moya, esa combinación se refleja en el mercado hipotecario. El especialista explicó que, mientras el crédito para vivienda nueva disminuyó 4.2%, el destinado a vivienda usada aumentó 14.1 por ciento.

"Ahí está la tensión que conviene nombrar con honestidad: la construcción acelera mientras la absorción de vivienda nueva se enfría".

El directivo añadió que el Índice de Morosidad (IMOR) del crédito puente para vivienda se ubicó en 1.1% a abril del 2026, uno de los niveles más bajos del sistema financiero. Ese indicador, explicó, refleja la confianza de la banca para mantener abierto el financiamiento a nuevos desarrollos.

"El riesgo del ciclo actual, por tanto, no es de morosidad (que está baja) sino de absorción".

El crédito puente y la actividad de la construcción muestran una recuperación del mercado de vivienda durante el 2026. Sin embargo, la mayor parte de los nuevos proyectos continúa dirigida a los segmentos tradicional, medio y residencial, mientras la vivienda social mantiene una participación reducida dentro de la producción nacional.