Inversiones directas e indirectas en el negocio inmobiliario

Existen muchas maneras de invertir en el negocio inmobiliario. La compra de un bien raíz puede hacerse en forma directa con fines de alquilarlo y así obtener una renta, construir de cero y vender al finalizar la obra, o bien, comprar y esperar su apreciación, en estos dos casos la ganancia de capital se lleva a cabo al vender las propiedades en el futuro. Pero estas alternativas más tradicionales no agotan las posibilidades de invertir en el sector. Existen otras variedades cuyas características pueden cambiar sensiblemente en cuanto a los plazos, los montos comprometidos, las rentabilidades esperadas, su nivel de seguridad, y el grado de liquidez que poseen.

Por estos motivos la inversión inmobiliaria se divide en directa e indirecta:

Inversión inmobiliaria directa

Incluye a las inversiones en propiedades destinadas a obtener una renta fija, volcada al desarrollo y construcción de proyectos o emprendimientos para ser revendidos en el futuro en el mercado (o bien, habiéndose financiado por inversionistas y obteniendo una ganancia por ello), así también como la compra y reventa, aprovechando alguna oportunidad. Para la misma se requiere una participación bastante alta y más allá de tener algún responsable de la obra como un arquitecto, requieren de mucho tiempo, ya que la gestión la realiza el mismo inversionista en la mayor parte de las operaciones.

Cuando uno invierte en acciones, simplemente analiza la compañía, pasa la operación con su broker y, con suerte y tiempo a favor, esperará a que incremente su valor.

En cambio, si uno invierte en propiedades en forma directa, hay muchos factores que un propietario tiene que tomar en cuenta y responsabilidades que asumir a la hora de alquilar la propiedad. Es a uno a quien llamarán cuando en medio de la noche la calefacción deja de funcionar, o cuando exista una rotura del caño de agua, cuando la casa necesite una mano de pintura, o si se tiene que invertir en mejoras estructurales de cualquier tipo. Si a uno no le molesta y tiene la disponibilidad para acudir cuando sea necesario, quizás eso no sea preocupante. Pero si ese no es el caso, se puede delegar esa tarea en otro administrador a cambio de una comisión, que disminuye la rentabilidad final de la inversión.

La inversión inmobiliaria en el mundo solía ser fácil. El real estate se ha transformado en un activo cada vez más clásico para el inversionista promedio de clase media en el mundo desarrollado, siendo el refugio de aquellos inversionistas de países emergentes que quieren proteger sus ahorros contra la inflación o la depreciación de la moneda doméstica.

Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, muchos estadounidenses hicieron mucho dinero comprando y vendiendo en muy poco tiempo, a veces en el mismo día, propiedades inmobiliarias incluso sin construir.

Cuanto más corto el plazo de tiempo, cuanto más especulación exista detrás del precio de reventa de la propiedad, o cuanto más se pueda apalancar la inversión a través de un cupón de compra/venta con un porcentaje más bajo de la inversión total (el precio de la propiedad), el beneficio para el inversionista se torna cada vez más rentable.

Si a esto se le agrega el crédito abundante y barato (tanto por la tasa de interés que se paga, como por los menores gastos administrativos), se crea la combinación perfecta para realizar operaciones inmobiliarias especulativas con elevadas rentabilidades.

No obstante, cuando el precio de las viviendas empieza a desacelerarse o a caer, todo lo anterior se derrumba, que es lo que ocurrió en los países desarrollados, en especial en los Estados Unidos, España y otros mercados como Inglaterra. El incremento del desempleo y la consecuente merma en el poder adquisitivo y estándares crediticios cada vez más estrictos acompañan este proceso que puede sufrir una reversión súbita luego de muchos años de fuerte crecimiento.

El real estate puede valuarse por el método de ventas comparables, mediante la comparación de casas similares que han sido vendidas o alquiladas en un determinado plazo de tiempo. El precio por metro cuadrado es una manera fácil de entender este método. Pero, por el contrario, es muy débil e imperfecto, dado que uniformiza el metro cuadrado independientemente de la calidad de la construcción. No hace diferencias entre una propiedad premium y otra estándar. O al menos para poder comparar a lo largo del tiempo el valor promedio. Tampoco es un indicador acertado del valor de una propiedad.

El Capital Asset Pricing Model (CAPM) es una herramienta de valuación más perfecta, ya que incorpora los conceptos de riesgo y costo de oportunidad en el análisis. Este modelo se enfoca en obtener el retorno sobre la inversión (o ROI) derivado de la renta por alquiler, y se compara con otras inversiones que no poseen riesgo, como los bonos del Tesoro estadounidense, o de la tesorería libre de riesgo con calificación AAA, como Alemania o Gran Bretaña.

Si la tasa esperada de retorno de una inversión libre de riesgo o de una inversión garantizada excede el potencial ROI de una renta por alquiler, no tiene sentido económico tomar el riesgo. Lo positivo del CAPM es que considera los riesgos inherentes a la renta de la propiedad, es decir, que no todas las propiedades poseen el mismo riesgo, sino que son ponderadas por su antigüedad o su ubicación, por ejemplo, en propiedades más antiguas se tienen que incurrir en mayores costos de mantenimiento.

Por otro lado, el enfoque del ingreso se basa en el ingreso potencial de la tasa de retorno del alquiler de la propiedad en relación a la inversión inicial. Es muy usado en el análisis de la inversión en propiedades comerciales. Se enfoca en la tasa de capitalización anual de una inversión, que es el ingreso anual proyectado derivado del multiplicador del alquiler bruto dividido por el costo original o el valor actual de la propiedad. Si un edificio cuesta 150,000 dólares y el ingreso mensual esperado del alquiler es de 1,300 dólares, la tasa anual de capitalización esperada es de 10.4% [(1,300x12)/150,000]. Es un modelo sencillo y no toma en cuenta posibles mejoras a futuro por la apreciación de la propiedad.

Una versión mejorada incluye un concepto con el cual muchos inversionistas están familiarizados, que toma en cuenta el valor presente neto del dinero, o flujo de caja descontado (discounted cash flow), en el que el dinero recibido en el futuro estará sujeto a los riesgos de inflación y deberán descontarse para traerlo a valor presente.

Por ultimo, el enfoque del costo suma el valor de la tierra/propiedad y el valor de depreciación de cualquier mejora. Muchas veces es usado para valuar la tierra sin uso. Si un desarrollador quiere comprar tierras para convertirlas en un proyecto inmobiliario, el valor de la tierra estará basado en el mejor uso de la tierra. Otro argumento para el mejor uso tiene que ver con la zonificación: si no es "residencial," su valor se reduce, dado que el desarrollador va a incurrir en costos significantes para que sea rezonificada.

Inversión inmobiliaria indirecta

Su nombre deriva del hecho de que la inversión requiere un compromiso muy reducido por parte del inversionista, el proyecto o la operación, porque se trata de colocar la inversión en un título o letra garantizados por inmuebles. También puede ser el producto de la administración de una cartera de inmuebles o de créditos hipotecarios en forma directa, o bien, a través de un administrador, es decir un fondo de inversión que se dedica a la compra de títulos o letras hipotecarias que ofrecerán una rentabilidad ligada a la gestión de su cartera de activos inmobiliarios en los mercados de capitales y/o préstamos hipotecarios (cuanto más sofisticado el mercado, más productos tendrá para elegir).

La mayoría de los fondos de inversión son abiertos y los inversionistas pueden entrar y salir cuando quieran. Pero algunos son cerrados.

En Latinoamérica es difícil encontrar una estructura legal e impositiva similar a estos instrumentos, que funciona muy bien en Estados Unidos, con la característica de ser abiertos y con la liquidez que le ofrece al inversionista minorista el mercado secundario de la bolsa.

También la inversión indirecta se suele hacer a través de la compra de las acciones de estas administradoras en el mercado de valores.

En este último caso se invierte en real estate sin necesidad de hacerlo a través de la compra de propiedades en forma directa, ni en forma indirecta a través de la suscripción de cuotas parte de un fondo, sino a través de la figura de los Real Estate Investment Trusts, o más comúnmente denominados REITS.

Los referentes del sector son American Capital Agency (AGNC) y Annaly Capital Management (NLY), así como otras alternativas como MFA Financial (MFA), Hatteras Financial Corporation (HTS), Capstead Mortgage Corporation (CMO), Redwood Trust (RWT), CYS Investments (CYS), Armour Residencial (ARR), e Invesco Mortgage Capital (IVR), entre otros.

El principal atractivo de un REIT es su elevada tasa de rendimiento de los dividendos. Los REITS son una buena alternativa para inversionistas que quieran apostar al mercado inmobiliario, ya que han sido el vehículo elegido para que el pequeño inversionista minorista tenga acceso a invertir de una forma simple y con liquidez para pequeños montos transados en el mercado.

Entre los ETF's más destacados que reagrupan a las inversiones en REIT's inmobiliarios cotizados en Estados Unidos se encuentra el FTSE NAREIT Mortgage REITs Index Fund Fundamentals (REM) que replica el índice FTSE NAREIT All Mortgage.

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