Fibras, inmunes a reforma

Luego de la presentación de la iniciativa de reforma hacendaria del Ejecutivo aún hay algunas dudas de cómo se verán afectados los Fideicomisos de Inversión en Bines Raíces (Fibras), instrumentos que hasta el momento no generan impuestos con el pago de su dividendo.

El marco legal de los Fibras establece que al menos 95% de su resultado fiscal debe distribuirse entre los inversionistas en forma de un dividendo que se paga trimestralmente. Además, deben invertir al menos 70% de los activos totales en inmuebles destinados al arrendamiento o actividades similares. El resto debe ir a valores gubernamentales o acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

En la iniciativa de reforma hacendaria se propone gravar con un impuesto de 10% las utilidades generadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y los dividendos, no obstante, analistas de Accival Banamex consideran que esto no afectará a los Fibras.

Por el momento, no creemos que las reformas fiscales propuestas muestren cambios sustanciales que hagan disminuir el atractivo de los Fibras como vehículo preferido para la consolidación de la propiedad inmobiliaria y la liquidez de las inversiones , indican expertos en un reporte.

En este sentido, Accival indica que las distribuciones se seguirán considerando como ingresos de bienes raíces y se gravarán conforme al estatus fiscal del accionista individual, y no a nivel de ingreso corporativo.

Esto es, que los inversionistas individuales seguirán sometidos a la retención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) personal, pero no al impuesto de dividendos, ya que las distribuciones de los Fibras no son dividendos como sus pares los REIT en Estados Unidos.

Marco Medina, analista de Grupo Financiero Ve por Más, comentó que el régimen fiscal no cambiará para los Fibras, siempre y cuando cumplan con los requisitos estipulados en la Ley del ISR.

De acuerdo con un informe de Deloitte, lo anterior marca que el Fibra no hace pagos provisionales, sino que el intermediario lo retiene el en el momento de pago de distribuciones.

No obstante, Medina indicó que aún habrá que conocer más detalles sobre los dividendos.

OTRAS IMPLICACIONES

A pesar de que se prevé que el régimen fiscal no cambie para estos instrumentos de inversión, la iniciativa de reforma traerá algunas implicaciones para algunos de estos fideicomisos.

En el caso de Fibra Inn (FINN), en el registro de sus ingresos se encuentra un componente de ingresos por alimentos y bebidas, por lo que tendrá que hacer ajustes, ya que estas entradas son diferentes a los ingresos por hospedaje.

Por lo que deberá apartarlos para que tributen por separado, ya que las nuevas regulaciones pondrán algunas limitantes para que los Fibras no integren a su ingresos totales alguna entrada que no esté relacionada con las rentas.

En este sentido, FINN ya informó que hará los ajustes necesarios para minimizar algún efecto negativo a sus inversionistas.

El experto de Ve por Más agregó que, por lo pronto, el efecto para FINN será marginal , esto es, de apenas 2% sobre el ingreso neto operativo (NOI).

FIHO, por su parte, no se verá afectado por esta medida, ya que cuenta con una subsidiaria que registra los ingresos y costos de alimentos y bebidas, pagando los impuestos correspondientes sobre esta actividad.

Presión para FIBRAMQ y Terrafina

Fibra Macquarie (FIBRAMQ) y Terrafina podrían enfrentar más presión que otros de sus pares, pues con la iniciativa de reforma marca límites en cuanto a las nuevas modificaciones que propone para la industria manufacturera.

Entre algunas destaca que se incrementa el requisito de exportación a 90% de la facturación total del año en que se trate, así como gravar con una tasa de 16% las importaciones temporales la Industria Manufacturera, Maquiladora y de Servicios de Exportación (Immex), entre otros.

Terrafina, está enfocada principalmente en distribución y propiedades de manufactura ligera, con 145 propiedades enfocadas a estos sectores con gran exposición en la parte norte del país.

FIBRAMQ, por su parte, cuenta con un portafolio de 267 propiedades, de las que más de 90% son inmuebles industriales que abarcan todos los estados del norte.

Por lo que para Marco Medina las nuevas regulaciones, en especial el requisito de exportación, podrían incidir negativamente en los ingresos de estos Fibras debido a su exposición a la región al sector manufacturero y es que, en caso de que se apruebe la iniciativa y sus inquilinos no cumplan con los nuevos requerimientos, podrían verse efectos en los arrendamientos que pagan a los Fibras.

El especialista destacó que dependerá del perfil de cada cliente y, en el caso de los inmuebles destinados para el almacenamiento, no estima que se vean afectados, ya que sólo guardan inventario, por lo que explicó que habrá que esperar a conocer más detalles sobre las medidas de la iniciativa que se aprobarán.

Indicó que FIHO y Fibra Uno salen bien librados, ya que, pese a que esta última cuenta con propiedades industriales, no tiene una alta exposición a la región norte. Por lo pronto, agregó: Los inversionistas estarán atentos al tema de los dividendos .

carmen.luna@eleconomista.mx