El adiós a la vivienda con un valor por debajo de 1 millón de pesos

En línea con el aumento constante en el precio de la vivienda en el país, el primer trimestre del año significó el adiós al valor promedio habitacional por debajo de 1 millón de pesos, medido por entidad federativa.

Según los datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Durango, que al cierre del 2024 registraba un valor promedio de vivienda de 990,994 pesos y era la única entidad con el precio promedio por debajo de 1 millón de pesos, al primer trimestre del año, dicho registro aumentó a 1 millón 65,371 pesos.

De acuerdo con especialistas, superar el valor promedio de la vivienda en todas las entidades, por arriba de 1 millón de pesos, es reflejo de la situación habitacional del país, donde la oferta ha disminuido contra una demanda creciente que busca hogares con valores acordes a sus niveles de ingresos.

“Los precios de la vivienda han mostrado una tendencia al alza de manera sostenida, aumentando la brecha entre los precios de los inmuebles residenciales y el salario”, indicó Leonardo González, director general en México de la plataforma de análisis inmobiliario Algorym.

Para Adrián Hidalgo, director Comercial de la firma 4S Real Estate, sin duda la falta de oferta es el principal factor que incide en el aumento del precio de la vivienda, lo cual se acentúa ante el crecimiento de las manchas urbanas y las restricciones de uso de suelo en el país, además del encarecimiento de los materiales para la edificación habitacional.

“Ante el crecimiento de las manchas urbanas, los valores de la tierra empiezan a subir … y se siguen manteniendo restricciones de uso de suelo”, comentó Hidalgo y añadió que “los costos de construcción y entornos financieros exigentes hacen que el desarrollo privado tenga que empezar a subir los precios”.

Así, al cierre del primer trimestre del año, los estados con los precios promedio de la vivienda más bajos son:

• Durango: 1 millón 65,371 pesos.
• Tamaulipas: 1 millón 68,190 pesos.
• Tlaxcala: 1 millón 181,536 pesos.
• Zacatecas: 1 millón 186,806 pesos.
• Veracruz: 1 millón 323,751 pesos.
• Promedio nacional: 1 millón 859,043 pesos.

Transitan hacia mayor valor

Desde la perspectiva del sector desarrollador, el encarecimiento de los insumos, las altas tasas de interés y la rigidez normativa han propiciado que se privilegien proyectos de mayor valor, aunque con menor volumen de ventas, en detrimento de la vivienda asequible.

“El entorno actual no ha sido propicio para impulsar vivienda de bajo costo bien ubicada”, expuso Hidalgo. “Y no necesariamente porque hacer vivienda más cara sea más rentable. Hay empresas como Vinte o Ruba que operan en rangos por debajo de los 2 millones de pesos y son altamente rentables. Pero el ecosistema para replicar estos modelos es cada vez más limitado”.

El mercado, además, se ha reconfigurado hacia modelos distintos a la compra tradicional. Leonardo González explicó que, ante la creciente inaccesibilidad, otras formas de solución habitacional comienzan a ganar terreno, como el arrendamiento, el co-living o las viviendas compartidas, que permiten destinar un gasto menor al adquirir un compromiso menos oneroso y de largo plazo.

En este sentido, el especialista advirtió que el fenómeno del alza de precios no es exclusivo de México, sino parte de una tendencia global donde “existe una crisis de asequibilidad” que impacta especialmente a los segmentos de ingreso medio y bajo.

Perspectivas futuras

Sobre el futuro inmediato, ambos especialistas coincidieron en que el precio promedio de la vivienda seguirá su tendencia al alza en el corto plazo. González señaló que, si bien el inicio de un ciclo de recorte en tasas hipotecarias podría estimular la adquisición de hogares, esto no necesariamente se traducirá en una disminución de precios, al menos en el mediano plazo.

Hidalgo, por su parte, prevé que las cifras promedio podrían estabilizarse ligeramente si comienzan a salir al mercado nuevos desarrollos enfocados a los segmentos base de la pirámide, lo cual no implicaría una baja de precios como tal, sino una mejor distribución de la oferta.

“Seguramente seguiremos viendo que el promedio se sigue moviendo hacia el alza. Sin embargo, hay buenas iniciativas tanto públicas como privadas que pueden ayudar en un mediano plazo a que podamos empezar a ver vivienda asequible”, concluyó Hidalgo.

Durante el primer trimestre del año, el precio promedio de la vivienda a nivel nacional creció 8.2% en su comparación anual, con un valor promedio de 1.8 millones de pesos.