Los logros de la banca en créditos hipotecarios como la mejora de condiciones en el costo del financiamiento y enganche podrían verse mermados ante el alza en la tasa de interés de referencia de Estados Unidos, advirtió Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Scotiabank.

Definitivamente, en México habrá un fuerte impacto en los costos de fondeo para los bancos en préstamos para la vivienda, lo que tendrá repercusiones en las tasas de interés (de los créditos hipotecarios) , dijo ante expertos en el marco del Seminario Softec 2015–2016 del sector inmobiliario.

El directivo ejemplificó dos escenarios: uno donde el alza sea de 50 puntos base, lo que encarecería en 3.60% la mensualidad de un crédito de 1 millón de pesos (proporción aproximada que se daría en la disminución en el monto del crédito), y otro donde el incremento de tasas sea de 100 puntos base, cuya mensualidad de 9,000 pesos subiría a 9,650 pesos, efecto que se traduciría en un alza de 7.20 por ciento.

Esto implicaría un desperfilamiento para las familias que quieren contratar una hipoteca; posiblemente tendrían que diferirla a un periodo distinto u optar por una de menor valor , dijo respecto del ajuste de política monetaria previsto para la siguiente junta de la Reserva Federal, el próximo 16 de diciembre, y cuyo consenso de mercado prevé un alza de entre 0.25 y 0.50 por ciento.

Sin embargo, Margain consideró que la accesibilidad al crédito se mantendrá en la medida en que los enganches de la banca permanezcan en el rango actual de 5 a 10%, así como las políticas para llegar a más personas en cuanto a la determinación de ingresos. Si el alza (de tasas) es gradual, deberíamos procurar seguir favoreciendo a quienes han tenido un buen manejo en sus finanzas , agregó.

Avances que podrían extrañarse

En medio de la incertidumbre, el directivo recordó la positiva evolución de las tasas de los préstamos para vivienda, que en el 2000 eran variables y arriba de 20%, mientras que en la actualidad son fijas y en un rango que va de 7.9 a 11 por ciento .

En cuanto al enganche, éste era de por lo menos 35% y no había seguros de desempleo, por lo que los clientes no tenían la certeza de poder solventarlo ante emergencias. Actualmente, añadió, existe una gran diversidad de productos hipotecarios que responde a las distintas necesidades de los clientes.

Además, Margain destacó que los créditos hipotecarios prácticamente se han duplicado en los últimos nueve años, y celebró los bajos niveles de morosidad que tiene el sector bancario en este tipo de préstamos de 3.4%, que responden, en gran parte, a que se ha mantenido la prudencia en el otorgamiento de créditos con respecto a los ingresos mensuales, con un rango de endeudamiento de los solicitantes que oscila entre 30 y 35 por ciento.

Asimismo, el monto promedio de los créditos también ha tenido una notable mejoría, dado que en el 2008 éste era de 500,000 pesos, y a la fecha ha ascendido a cerca de 1.5 millones de pesos, con lo que se atiende principalmente el segmento de vivienda media y residencial, dijo el directivo de Scotiabank.

En tanto, Margain expuso que mientras en el 2003 los portafolios de la banca orientados a la vivienda representaban 14% del total, hoy ascienden a 17%, lo que quiere decir que el sector ha tenido una fuerte orientación al financiamiento de la vivienda, con una fuerte competencia en el negocio individual y financiamiento a la construcción .

Por otra parte, el directivo dijo que en los últimos 12 meses se han dado cerca de 14,000 créditos de pago de pasivos por un importe de aproximadamente 10,000 millones de pesos, 56% más comparado con el periodo inmediato anterior.

Además, el directivo destacó que aunque el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) continúa siendo el principal originador de créditos hipotecarios, con 70% (seguido de la banca con cerca de 20% y del Fovissste con 13% ), en términos de inversión, las entidades financieras participan con prácticamente la misma inversión que el Infonavit, que de enero a septiembre del 2015 fue de 86,000 millones de pesos.

De igual manera, las condiciones de portabilidad han tenido una mejoría notable, dado que los trámites son más sencillos producto de un convenio del sector y que ha ayudado a que las personas tengan mensualidades más bajas, en un rango de 10 hasta 30 por ciento.