El sector hipotecario: se destapa la cloaca

De nueva cuenta el sector hipotecario de EU ha sido noticia y responsable de la renovada inestabilidad que se ha percibido en los mercados.

La razón: los principales grupos financieros han hecho un alto a los litigios para adueñarse de las casas de los acreditados incumplidos.

¿Es esto un acto de solidaridad con los que han perdido su casa en medio de la crisis?

¡De ninguna manera! Más bien ha sido consecuencia del descubrimiento de un enorme fraude que pone en riesgo la posibilidad de los bancos para recuperar sus carteras vencidas en el sector hipotecario, lo que traería consecuencias insospechadas para su situación financiera.

Y es que al escuchar sobre el alto a los litigios que han hecho los bancos, me topé con un escrito del destacado analista Jon Mauldin, en el que publica un correo electrónico recibido por su amigo David Kotok, sobre la verdadera historia de lo que ha sucedido en el sector hipotecario de ese país y debo confesar que me dieron escalofríos de ver la gravedad del asunto.

Resulta que los bancos, en la busca de incrementar su participación en el crédito al sector hipotecario, deciden empaquetar dichos créditos en vehículos de inversión de Bienes Raíces Hipotecados (REMIC, por su sigla en inglés), con el objetivo de bursatilizarlos a través de los instrumentos llamados Valores respaldados por Hipotecas (MBS, por su sigla en inglés) y de esta forma hacerse de liquidez para seguir prestando al sector con el monto original.

Conscientes de que habrá clientes con mayor aversión al riesgo aunque obtengan menores rendimientos y los que buscan más rendimientos tomando mayores riesgos, deciden dividir los paquetes en tramos de deuda hipotecaria senior y junior; cada uno de estos instrumentos deben estar respaldados por el pagaré endosado por el deudor al acreedor, que se constituye en la garantía misma del cobro de la inversión en caso de incumplimiento.

La complicación vendría al tener que determinar qué tramos de esta deuda corresponden a cada uno, decidiéndose que conforme se diera el caso de incumplimientos en pagos, éstos se irían asignando a los junior primero y al final a los tenedores de los tramos senior, a través de un sistema conocido como MERS (sistema de registro electrónico hipotecario).

Sin embargo, legalmente, y éste es el meollo del asunto, el MERS no tenía la propiedad de ningún pagaré hipotecario que respaldara dichas deudas: el tenedor de dichos pagarés debieron haber sido los REMIC, pero esto tampoco fue así.

En otras palabras, se rompió la cadena de título . ¿Qué significa esto? Cuando el comprador de una casa firma una hipoteca, el documento clave es un pagaré y para que dicha hipoteca pueda ser vendida a otra persona, el pagaré debe ser físicamente endosado a nombre de esa persona; si esto no sucede, se dice que la cadena de título se rompió, generando que el pagaré hipotecario ya no sea válido y, por lo tanto, el deudor quedaría exento del pago de su hipoteca.

Ante esto, los bancos contrataron despachos de abogados que se encargaron de llevar los litigios hipotecarios y los juicios de desahucio en contra de los acreedores y al encontrarse con que se había roto la cadena de título, estos amigos decidieron falsificar los pagarés, quitándole su casa a mucha gente que sí había pagado sus hipotecas, mientras que otras que no pagaron simplemente se salvaron.

La cloaca se destapa cuando las aseguradoras de títulos de propiedad empezaron a dejar de respaldar la compra-venta de casas debido a esta situación.

Lo anterior pone en duda la validez legal de todos los litigios hipotecarios y abre la posibilidad de que la gente en general deje de pagar sus créditos, pudiéndole generar así a los bancos un boquete de dimensiones insospechadas que sin duda afectará a los mercados.

Por lo pronto, a tomar coberturas por que ¡las cosas están color de hormiga!

aga@gamaa.com.mx