¿Cuáles son las obligaciones legales y económicas tanto del arrendatario como del arrendador en caso de que suceda un evento de fuerza mayor como un terremoto?

Muchas personas cuyos edificios resultaron afectados por el sismo del martes 19 de septiembre del 2017 vivían en un departamento bajo un contrato de arrendamiento lo que comúnmente se conoce como renta , en el que ellos, los arrendatarios, podían utilizar la vivienda en los términos y condiciones establecidos en el contrato firmado con el arrendador o dueño de la propiedad.

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El Código Civil del Distrito Federal establece que todos los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como comerciales, deben celebrarse por máximo un año. No obstante, dichos contratos también deben prever la inclusión de una cláusula de terminación anticipada, en casos de fuerza mayor o caso fortuito, de acuerdo con Mario Fernández, abogado en derecho constitucional por la Universidad de Harvard. En este sentido, un caso fortuito es que un automóvil choque contra la vivienda que una persona habita; un caso de fuerza mayor puede ser la inhabitabilidad provocada en un edificio por el terremoto del 19 de septiembre, para la que hay que demostrar con peritaje que el edificio presenta daños y es un peligro para sus habitantes.

De acuerdo con Fernández, quien también es panelista del Canal Judicial y que se encuentra prestando apoyo mediante asesoría legal a las personas que fueron afectadas por el sismo, con esta cláusula de terminación anticipada, que es una cláusula de exención de responsabilidad, yo puedo avisarle al dueño del inmueble que doy por terminado el contrato de arrendamiento derivado de que ocurrió un evento de fuerza mayor y la autoridad deberá autorizarme para que yo dé por terminado el contrato y así yo deje de pagar renta .

En caso de que la cláusula de terminación anticipada no esté incluida en el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá ratificar ante un juez, mediante un proceso civil llamado jurisdicción voluntaria, que dicha cláusula no fue integrada en el contrato y que se desea dar por terminado el contrato, con lo que notifica que ya no va a habitar el inmueble, debido a que quedó inhabitable, por lo que no es preciso continuar haciendo pagos por concepto de renta al dueño del mismo.

En el momento en el que a mí me exijan seguir pagando la renta, tengo que acudir ante un juez para que dicte una orden judicial con la que le ordene al dueño o administrador del inmueble que me está exigiendo el pago de la renta que esa exigencia es improcedente, toda vez que el inmueble es inhabitable , dijo Fernández. Debido a que se trata de un contrato civil entre dos particulares sin un nivel de subordinación, el arrendador deberá comprobar mediante un peritaje que efectivamente el inmueble ya no puede ser habitado.

En el caso contrario, es decir, cuando en un evento de fuerza mayor o de caso fortuito, un arrendatario o un grupo de arrendatarios no desean desalojar un inmueble que sufrió daños que ponen en peligro su vida, el arrendador o arrendadores deberán recurrir, a través de la vía penal, a la figura del despojo, la cual es similar al robo de bienes muebles pero en el caso de bienes inmuebles.

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En este caso, la persona que no quiere desalojar está habitando un inmueble que es de mi propiedad y yo justificadamente le estoy pidiendo que desaloje el inmueble porque ya no puede ser habitado. Al negarse a desalojar el inmueble por una causa legítima, violando un aviso de terminación anticipada, yo como arrendador tengo plena facultad para acudir ante el ministerio público y denunciar a esta persona por despojo, porque sigue habitando un inmueble que es de mi propiedad, el cual yo ya le dije que ya no le voy a rentar, por cuestiones de daño en la estructura , explicó Fernández.

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