Riesgos del control de rentas en la CDMX, algunas experiencias internacionales

El actual gobierno de la Ciudad de México y la presidenta electa Sheinbaum han manifestado su visión de gobierno en torno a la construcción de un número mayor de vivienda popular. Por ello, cobra importancia la reforma que recientemente aprobó el Congreso de la CDMX a los artículos 60 y 73 de la Ley de Vivienda local que claramente sientan las bases hacia lo que se está vislumbrando para replicar en otras entidades, y para la política federal de construcción masiva de vivienda. La idea central es lograr la redistribución del ingreso a través de una política de rentas por parte del gobierno a bajo costo a personas en situación de pobreza, jóvenes entre los 18 y 35 años, madres jefas de familia y trabajadores. ¿Cómo afectarán estas medidas al mercado inmobiliario y qué lecciones internacionales podemos considerar para no cometer errores?

El mandatario capitalino, Martí Batres, ha declarado que estas reformas son un acto de justicia social para familias de bajos ingresos ya que tienen el objetivo de frenar el aumento excesivo de las rentas entre particulares. Su objetivo es cerrar la brecha entre inflación y costos de alquiler, evitar abusos a los arrendatarios y frenar el fenómeno de la “gentrificación”, o el proceso por el cual un barrio se transforma al atraer residentes más acomodados, desplazando a los habitantes originales debido al aumento de los costos de vida.

Las reformas que Batres actualmente impulsa también implican otros aspectos de intervención estatal en el derecho privado, como establecer un registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata, que gestionará el Gobierno de la Ciudad de México a través del control de la información y de los plazos que tendrán los arrendadores para registrar sus contratos; por lo pronto estableció un plazo no mayor a 30 días de celebrado el contrato.

El secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI), Inti Muñoz Santini, justificó las nuevas políticas en razón de que en el sexenio de Enrique Peña Nieto se observó un aumento significativo de las rentas que provocó el avance de la construcción de vivienda como negocio, y no como un derecho humano. A su juicio, esa fue la razón por la cual entre 2012 y 2018 las rentas en la CDMX subieron por encima del tope de 10 por ciento anual, umbral que establecía el Código Civil antes de la reforma. Este fenómeno capitalista, señaló, provocó un repliegue en la política de vivienda social, y desató fenómenos de corrupción inmobiliaria.

Si bien el diagnóstico del director del instituto de vivienda apunta al mercado como el principal responsable del aumento en las rentas, la intervención estatal, lejos de corregir el problema, podría generar distorsiones que agravan la situación, perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos. Veamos algunos casos internacionales.

Es claro que el bien común debe guiar el orden cuando el incumplimiento de deberes éticos, como la corrupción, causa problemas sociales. Sin embargo, es importante reconocer que la lucha contra la corrupción sigue sus propios cauces legales. Por tanto, la revisión de la política pública de vivienda debiera enfocarse en los incentivos que establece para detonar conductas en los individuos, y en las decisiones de los agentes económicos en materia de inversión, compra y renta de inmuebles. Además, un asunto de la mayor relevancia para la determinación de los precios es revisar cómo las regulaciones pueden realmente lograr los objetivos de política pública deseados. Si afectan negativa y retroactivamente los contratos en vigor incorporando espacios para la incertidumbre, ciertamente las intervenciones gubernamentales podrían provocar efectos no deseados. Por ejemplo, generar tensiones entre las partes contratantes, sembrar temor en vista de las relaciones futuras y la renovación de los contratos, influir en la conducta pacífica o violenta de los habitantes, y afectar la confianza y cohesión social entre individuos, grupos y comunidades.

La responsabilidad del gobierno en esto es muy grande y requiere un examen muy serio. De aquí que una medida pensada en función de la justicia social, no necesariamente resuelve una crisis de acceso al sector inmobiliario.

En torno a los precios, el establecer topes o umbrales puede aliviar la situación de algunos inquilinos, pero a costa de los propietarios, lo que genera como nuevo problema la desconfianza de los dueños, que naturalmente les incentivará a retirar propiedades en renta en el mercado, dificultará más el acceso a viviendas para quienes buscan alquilar al no poder subir precios más arriba del umbral.

Este tipo de resultado ha sido documentado en estudios científicos. De hecho, existe consenso entre economistas de diversas ideologías sobre los efectos negativos que entraña el control de alquileres (Alson, 1992). Un economista crítico del libre mercado, Gunnar Myrdal, afirmó que el control de alquileres ha constituido en ciertos países occidentales, quizás, el peor ejemplo de mala planificación por parte de gobiernos ya que entraña distorsiones en términos distributivos como la eficiencia en el mercado, es decir, hay desperdicio de espacios y/o poco acceso a la vivienda.

En cuanto a la distribución, debe tenerse en cuenta el carácter relativamente competitivo del mercado de alquiler. La aleatoriedad e imprecisión de espacios disponibles, costos y beneficios que el control de precios ocasiona, afectan las expectativas de los futuros inquilinos potenciales, disminuyendo la transparencia y la formalidad en el mercado. Esto es, aparicen mercados negros, se reducen los incentivos a dar mantenimiento a los inmuebles y invertir en nuevas construcciones. Todo esto conduce a que la escasa oferta disponible se asigne mediante criterios distintos del precio, potencialmente discriminatorios.

En otro estudio, Diamond, McQuade y Qian (2019) muestran que el control de alquileres en San Francisco ha reducido un 15% la oferta de viviendas en alquiler. En consecuencia, si bien el control de alquileres redujo a corto plazo la salida de inquilinos actuales, originó una reducción de la oferta de viviendas en alquiler que acabó elevando el precio de los alquileres a largo plazo.

De modo similar, el control de precios en el mercado de la vivienda en Berlín se implementó en el 2020, mediante una ley conocida como el Mietendeckel o "techo de alquiler". Esta legislación estableció un límite a los aumentos de alquileres para propiedades construidas antes de 2014, con el objetivo de frenar el rápido aumento de los precios de alquiler en la ciudad. Sin embargo, esta ley fue invalidada por el Tribunal Constitucional Federal de Alemania en 2021.

Por su parte, Gibb, Soaita y Marsh reconocen que una política de estabilización de alquileres ‘de última generación’ junto con el establecimiento de condiciones favorables al arrendador puede lograr resultados modestos si no alienta a los propietarios a elevar los alquileres de los nuevos arrendamientos, pues los arrendadores requieren de recursos para dar mantenimiento y hacer reinversiones.

A principios del siglo XX, España contaba con un boyante mercado de alquiler de viviendas, con variedad de ofertas y numerosos arrendadores. Muchos de los edificios de esa época, los cuales hoy tanto admiramos, fueron construidos para alquilarlos por pisos. Sin embargo, ese mercado perdió su carácter profesional y se convirtió hacia la informalidad tras promulgarse toda una serie de normas a favor de los arrendatarios.

En el caso español, la política de regulación de alquileres ha creado un fenómeno conocido como enforcement contractual cíclico. Esto ocurre cuando las leyes favorecen a los inquilinos con derechos políticos sobre los propietarios, lo que desincentiva la inversión y frena el crecimiento económico. Durante la dictadura de Francisco Franco, al restringir el cumplimiento de los contratos de arrendamiento, se redujo drásticamente la oferta de viviendas en alquiler, lo que obligó a los nuevos arrendatarios a pagar precios más altos.

Posteriormente, cambios regulatorios en 2013 lograron flexibilizar el mercado de alquiler en España, incrementando la oferta tras la crisis de 2008. Sin embargo, la normativa actual sigue perjudicando el desarrollo de un mercado de alquiler moderno. Las leyes imponen prórrogas obligatorias que afectan tanto a arrendadores como a arrendatarios al reducir la flexibilidad contractual. Además, el tratamiento favorable hacia pequeños arrendadores desincentiva la entrada al mercado de arrendadores profesionales que ofrecen contratos más estables y una mayor oferta de mejor calidad. La regulación actual, endurecida por las normas excepcionales derivadas de la pandemia que llegaron para permanecer, ha creado un entorno que dificulta aún más el crecimiento de un mercado de alquiler eficiente y accesible.

En conclusión, y retomando las ideas de John Locke, la centralidad de las políticas de derechos de propiedad debe estar en el dinamismo económico orientado a detonar bienestar social. En contraste, la confusión entre colectivismo y socialismo en este tipo de políticas podrían reinterpretar la "democracia económica" como una manera de que el gobierno influya para dar a la población una promesa de protección social, difícil de cumplir sin los incentivos adecuados para que la oferta se expanda en función de la demanda. Es crucial que la política pública y la regulación promuevan la integridad en los mercados y atiendan el acceso a derechos humanos, para lograrlo, primeramente deben resolver, al mismo tiempo y con un justo equilibrio, las medidas más adecuadas para la protección de los derechos de propiedad y el acceso a la vivienda de los arrendatarios.

*La autora es Directora de Inteligencia Más y maestra en Gobierno y Políticas Públicas en la Universidad Panamericana.