Todo mexicano, en sus planes de mediano y largo plazo, ha tenido en mente la inversión en bienes inmuebles, sin embargo, continúa la estigmatización de que es exclusiva de quienes gozan de una alta liquidez y/o un apalancamiento sólido. Hoy en día, el mercado bursátil nos permite participar en importantes desarrollos inmobiliarios con rendimientos costo - beneficio muy apetitosos. Si bien no se puede adquirir una propiedad en una fracción y gozar de ello, con el vehículo bursátil de la FIBRA si se puede.

Las FIBRAS (fideicomiso de bienes raíces) funcionan como un vehículo de inversión, enfocado en la adquisición y en la construcción de bienes inmuebles para su alquiler, adquiriendo el derecho a recibir los ingresos provenientes del arrendamiento. En 2011 iniciaron su operación en México y actualmente están valuadas en más de 300,000 millones de pesos.

Con más de 15 emisoras enlistadas en la Bolsa Mexicana de Valores, dentro de sus ventajas se destacan: los montos de inversión considerados accesibles, liquidez parcial de forma inmediata, beneficios fiscales —ya que la compra venta de estos certificados está libre de impuestos, incentivando su promoción— y finalmente, la diversificación de riesgos en distintos portafolios de propiedades.

Operan como un instrumento híbrido que otorga rendimientos fácilmente previsibles, producto del arrendamiento, la deuda y los rendimientos que varían y resultado de la plusvalía de los inmuebles, en este caso los propios capitales.

Dentro del Comité Técnico Nacional de Finanzas Corporativas del IMEF, consideramos que esta diversificación de riesgos permite al inversor tener un mayor control sobre sus inversiones dentro de los portafolios inmobiliarios. Al cierre del 2T20, el 71% de estas fibras están enfocadas a desarrollos industriales, mientras que el 21% y el 8% respectivamente corresponden a servicios y de uso comercial.

La certeza del bajo riesgo inmobiliario recae en la resiliencia que este sector ha mostrado de cara a la nueva crisis económica y sanitaria. Al ser activos tangibles, el mercado financiero los considera como valores de refugio, por incorporar a su valor el efecto inflacionario, beneficiando a sus propietarios; en este caso, a las fibras y a sus tenedores.

La tendencia a la baja de la TIIE aumenta el atractivo para invertir en FIBRAS, puesto que el rendimiento que pagan a sus inversionistas se hace “más atractivo” al compararse con otros instrumentos de inversión, como son los bonos de gobierno de largo plazo.

El sistema financiero considera a las FIBRAS como instrumentos de deuda, debido a las distribuciones que entregan cada trimestre a los tenedores de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).

Si bien es cierto que este sector no ha estado exento de contraerse, producto la actual crisis y el confinamiento voluntario, al cierre del 3T20 la BMV reportó una variación de -14.77% en su indicador, donde figuran estas 15 emisoras. Sin embargo, al cierre de 2019 este mismo indicador posicionaba a las FIBRAS con rendimientos anualizados de 31.49% mientras que el INPC redituaba un 4.56 por ciento.

A corto y mediano plazo, las FIBRAS enfocadas el sector industrial tendrán crecimientos sostenidos, producto de la entrada en vigor del acuerdo comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) y mientras que las relacionadas con los sectores hotelero y comercial tendrán su recuperación más escalonada.

En el Comité Técnico Nacional de Finanzas Corporativas del IMEF, consideramos que las FIBRA son inversiones resilientes, ya que se anticiparon a ejercer líneas de crédito para hacer frente a eventualidades operativas o financieras, razón por la cual, en el corto plazo, están bien posicionadas para hacer frente a obligaciones y podríamos ver una recuperación operativa importante para finales de 2020 y primer trimestre de 2021.

Juan Antonio Pliego López es Secretario del Comité Técnico Nacional de Finanzas Corporativas del IMEF

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