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Hay oportunidad en México para los FHipo y FibHios
En México los modelos de negocio conocidos como Mortgage Reit -fondos de inversión inmobiliarios- son nuevos y hasta el momento sólo dos instituciones entran en este esquema, Fideicomiso Hipotecario (FHipo) y Fibra Hipotecaria (FibHios). Por lo mismo, como pasó en su momento con los fibras, no cuentan con una regulación.
En México los modelos de negocio conocidos como Mortgage Reit -fondos de inversión inmobiliarios- son nuevos y hasta el momento sólo dos instituciones entran en este esquema, Fideicomiso Hipotecario (FHipo) y Fibra Hipotecaria (FibHios). Por lo mismo, como pasó en su momento con los fibras, no cuentan con una regulación.
De acuerdo con analistas bursátiles con el tiempo a estos fideicomisos les pasará lo mismo que a los fibras y la autoridad reguladora los volteará a ver para aplicarles una regulación más completa.
Roberto Solano Pérez, analista bursátil especialista en fibras de Monex, explicó FHipo es un fideicomiso hipotecario cuya especialidad es comprar carteras de hipotecas, mientras que los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (fibras) se enfocan en la adquisición o construcción de inmuebles.
Explicó que este fideicomiso opera bajo la adquisición de una cartera hipotecaria de créditos del Infonavit, donde de las deducciones mensuales que les hacen a los trabajadores vía nómina, una proporción se pagará al inversionista vía dividendos.Por otro lado en los fibras se compra un inmueble, se descuentan gastos y de ahí viene el pago del dividendo.
Precisó que los fibras en México tienen una regulación muy particular a través de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), mientras que en los fideicomisos hipotecarios no aplica.
En ese sentido, Armando Rodríguez, analista bursátil de Signum Research, dijo que tal como pasó con los fibras durante su incursión, cuando estaban prácticamente exentas de una regulación, la CNBV tuvo que imponer una norma, reflejándola directamente en los niveles de apalancamiento, limitándola a 50% de deuda sobre activos totales.
En el caso de FHipo, dijo, no tiene esta normatividad, esta cláusula de límite. Sin embargo, puntualizó, la misma administración se autorecetó sus límites de apalancamiento.
Comentó que FHipo abre camino para que aparezcan otras empresas del giro de Mortgage Reit; recordó que FibHios es otra entidad similar pero uno está enfocado a viviendas y otro a centros comerciales.
Rodríguez comentó que en Estados Unidos están muy desarrollados estos dos esquemas, los Mortgage Reit y los Reit. Allá existen fideicomisos especializados en centros penitenciarios y centros de salud, entre otros.
Solano Pérez dejó en claro que estos fideicomisos no entran en el esquema de fibras, debido a que sólo se trata de entidades que compran carteras hipotecarias y, al ser un instrumento que podría pagar dividendos mucho más atractivos y tener una exposición de riesgo por sus carteras, bajo una estructura regulatoria no se encuentra con fundamentos tan fuertes como el caso de un fibra .
