Si usted compró una casa a crédito y se ha dado cuenta de que sus condiciones de pago no son tan buenas como creía, evite que la casa de sus sueños se convierta en la de sus pesadillas y cámbiese de hipoteca.

La sustitución o subrogación de hipoteca es la facultad que tienen los usuarios de cambiar su deuda de una entidad financiera a otra que le ofrezca mejores condiciones de pago.

Esta alternativa puede ser muy benéfica para aquellos que tienen tasas de interés de 14 o 15% anual, su deuda está en Udis o veces salarios mínimos, comentó José David Álvarez, presidente del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México.

Sin embargo, el uso de esta figura en México todavía es marginal debido, principalmente, a los costos notariales, explicó Marco Carrera, vocero de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).

Cuando usted hace el cambio, tiene que ceñirse a un plazo de liquidación nuevo, lo que en algunos casos podría significar empezar de cero. Si usted lleva dos años pagando y elige reiniciar un contrato a 20 años, puede ser conveniente si su mensualidad se reduce significativamente.

En los primeros años de amortización, la mayor parte de la aportación mensual se va al pago de intereses y una parte mínima al pago de capital.

Si usted ya tiene pagada la mitad del crédito, podría no convenirle sustituirlo ya que al año 10 habrá pagado la mayor parte de los intereses de la deuda. El pago de los 10 años posteriores será prácticamente de abono al capital.

Tal vez ya no le convenga cambiarla, debido a que ya es muy corto el plazo que le resta y aun bajando la tasa de interés, ya es marginal el beneficio , dijo David Álvarez, también director hipotecario de HSBC.

QUÉ DEBE TOMAR EN CUENTA

Para evaluar sus condiciones actuales y futuras de contratación, acérquese a un asesor y haga un balance entre:

1.- Condiciones de crédito: se muestra el plazo de pago, tasa de interés anual y comisión por apertura.

2.- Integración del pago mensual: contempla el monto que pagará al capital más los intereses, el costo de seguro de vida, seguro de daños del inmueble y seguro de desempleo.

3.- Gastos iniciales: se suman honorarios notariales que son de alrededor de 9% del costo del inmueble, avalúo, comisión por apertura y gastos de investigación.

Si sus condiciones mejoran, puede significar un ahorro mensual que puede destinar a hacer abonos adelantados.

HAGA CUENTAS

Luis tiene dos años pagando su casa con un valor de 1 millón de pesos. En el banco A la mensualidad que le cobran es de 9,832 pesos a un plazo de 20 años y sabe que la tasa de interés que le cobran es de 12.75% anual.

Hace poco se enteró que otro banco ofrece una tasa de 10.49% y quiso saber cómo se reflejaría eso en su pago mensual. Un asesor del banco B le mostró los siguientes resultados:

CONDICIONES DE CRÉDITO

Plazo: 20 años

Comisión por apertura: 1%

Ingreso mínimo requerido: 23,393 pesos

INTEGRACIÓN DEL PAGO MENSUAL

Pago de capital + intereses: 7,120 pesos

Seguro de vida: 418 pesos

Seguro de daños al inmueble: 174 pesos

Seguro de desempleo: 0 pesos

Total: 7,712 pesos

GASTOS DE ORIGINACIÓN

Honorarios notariales: 84,705

Avalúo: 2,700 pesos

Comisión por apertura: 8,000

Gastos de investigación: 500 pesos

Total: 95,905 pesos

Si Luis se queda en el banco A , a final de los 20 años pagará 2 millones 359,680 pesos por su casa.

Si decide cambiarse al banco B y reiniciar el plazo de 20 años, pagará en total 1 millón 946,785 pesos ya contemplando los gastos de apertura.

Esto representa una diferencia de 412,895 pesos.

Fuente: Resultados obtenidos de simuladores de crédito.

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