¿Tienes vecinos morosos? Exhibirlos podría costarte una demanda

La morosidad en condominios es uno de los principales retos para la administración de conjuntos habitacionales en México; sin embargo, algunas estrategias utilizadas para presionar a los vecinos que adeudan la cuota de mantenimiento pueden implicar un riesgo legal.

Una de las prácticas más comunes consiste en exhibir públicamente a los residentes morosos mediante la llamada "lista de la vergüenza", una medida que, de acuerdo con la proptech Neivor, puede derivar en demandas.

La empresa explicó que la Suprema Corte de Justicia ha establecido precedentes en los que la exhibición pública que afecte la reputación de una persona puede generar indemnizaciones por daño moral.

Lista deudores

La denominada "lista de la vergüenza" consiste en publicar el nombre completo del vecino, el monto del adeudo y el número de departamento en espacios comunes, como elevadores o pizarrones informativos.

Si bien esta práctica busca recuperar el flujo de efectivo de los condominios, Neivor advirtió que no constituye un mecanismo recomendable. No obstante, la empresa aclaró que la Ley de Propiedad en Condominio sí permite informar a los condóminos sobre el estado financiero del inmueble, siempre que se respeten los derechos de privacidad.

“La forma correcta es publicar únicamente el número de unidad y el monto, o entregar los estados de cuenta de forma privada a través de plataformas institucionales”, indica la proptech.

¿Cuáles son los límites legales?

Neivor recordó que existen reglas sobre las medidas que pueden aplicarse cuando un residente acumula retrasos en el pago de mantenimiento.

Entre las restricciones legales, los administradores no pueden suspender el suministro de agua ni impedir el acceso al departamento o bloquear el uso de un elevador cuando sea el único medio para llegar a la vivienda.

En cambio, sí pueden restringir el acceso a amenidades, como gimnasio, alberca o roof garden, además de negar el derecho de voto en las asambleas, siempre que dichas medidas estén contempladas en el Reglamento Interno y cuenten con respaldo de la legislación estatal.

“Recuerda que restringir el TAG de acceso vehicular es un área gris legal; pero, deshabilitar el acceso automatizado a amenidades es una medida de presión permitida y altamente efectiva que no vulnera derechos humanos básicos”, indicó Neivor.

Cobranza profesional

La proptech explicó que un proceso formal para recuperar adeudos debe desarrollarse en tres etapas:

1. Notificación preventiva mediante avisos automatizados antes del vencimiento de la cuota de mantenimiento.
2. Gestión extrajudicial, que consiste en enviar estados de cuenta detallados con los intereses moratorios calculados conforme al reglamento interno.
3. Acción judicial cuando el adeudo supera los tres meses, se lleva a cabo por la vía civil para obtener una sentencia que incluso permita el embargo de bienes con el fin de cubrir la deuda.

Uso de herramientas digitales

Para reducir la morosidad en condominios, Neivor recomendó utilizar plataformas digitales especializadas que automaticen el proceso de cobranza. Estas permiten enviar recordatorios de pago mediante aplicaciones móviles y correo electrónico, lo que evita confrontaciones directas entre administradores y vecinos.

La empresa afirmó que su sistema recuerda los adeudos de manera neutral, lo que permite incrementar la recuperación de cartera hasta en 30% durante los primeros meses.

Además, genera un estado de cuenta en tiempo real, con el que los residentes pueden consultar desde su teléfono móvil el saldo pendiente y los recargos acumulados. En caso de iniciar un procedimiento judicial, dichos estados de cuenta y los avisos emitidos pueden utilizarse como evidencia.