Miedo a la densificación de las ciudades

La mayoría de las ciudades de México sufren un acelerado proceso de suburbanización o de expansión horizontal (Urban Sprawl), a pesar de que su densificación y compactación es un imperativo existencial. La densificación es esencial para racionalizar la construcción y uso de infraestructura y la provisión de servicios urbanos, para la salud financiera de municipios, para lograr eficiencia en usos del suelo y en movilidad y transporte, minimizar huella ecológica, mejorar la convivencia cívica, y fortalecer la seguridad. Simplemente, es muy caro construir y operar infraestructura y equipamiento de agua potable, drenaje, electricidad, parques y jardines, vialidades, y sistemas de transporte para poblaciones dispersas en contextos urbanos de baja densidad. El costo por habitante llega a ser exorbitante. Es mucho más barato proveer cualquiera de estos servicios a poblaciones densas que dispersas. Preocupantemente, en las últimas décadas, la mayoría de las ciudades mexicanas se ha expandido territorialmente mucho más rápido de lo que ha crecido su población, lo que hace disminuir aún más su densidad, de acuerdo a un minucioso estudio publicado por CONAPO en 2025. En la inmensa mayoría de las ciudades de México – de 100 mil y más habitantes – creció más la superficie de suelo urbano que la población en el periodo 1985-2018. En ese lapso el suelo urbanizado se expandió 5. 2 veces, mientras que la población apenas se duplicó. La Densidad Media de las Ciudades (DNC) bajó de 124 habitantes por hectárea a menos de 108 en el mismo periodo.

El fenómeno se aprecia mucho más en ciudades grandes, junto con el abandono y vaciamiento de zonas centrales y centros históricos, y en paralelo con la ocupación creciente de áreas periféricas. Interesantemente, sin embargo, en algunos casos, las cosas se han empezado a revertir por nuevos patrones demográficos y culturales, familias más pequeñas, preferencias en favor de la centralidad, y costos y tiempos inaceptablemente onerosos de transporte desde la periferia. Esto, ha presionado al alza las rentas en ciertas zonas y colonias centrales, lo que exige políticas expresas para aumentar la oferta consecuente de vivienda, lo cual implica forzosamente densificación. También ha contribuido a la gentrificación, particularmente en barrios abandonados y decadentes que hoy muestran una nueva cara de regeneración urbana. En la Ciudad de México, por desgracia, la re-densificación y gentrificación no han ocurrido en el Centro Histórico, después del éxodo de universidades (UNAM, IPN), bancos, oficinas y comercios, desde hace décadas, y de la expulsión de vivienda y población a partir del terremoto de 1985. Otro factor es la invasión, degradación y privatización del espacio público por mafias de vendedores ambulantes coludidas con el propio gobierno, que se apropian de calles, plazas, y parques, y utilizan edificios con alto valor histórico y patrimonial como bodegas y guaridas ruinosas.

Obvio, la densificación requiere en ciertos casos la adecuación de infraestructura, por ejemplo, de agua, aunque el consumo de agua per cápita es menor en circunstancias de alta densidad urbana. La salud financiera de los gobiernos locales también se beneficia de altas densidades, dado que se multiplica la recaudación de impuesto predial por kilómetro cuadrado, lo que se refleja en mejores servicios urbanos. La densificación, igualmente, permite liberar tierra para la creación de parques y otros espacios públicos (en contraste, por ejemplo, de la atroz y absurda “calzada flotante” recién construida en Tlalpan). La densificación ofrece mayor eficiencia al transporte público, y alienta la accesibilidad y movilidad peatonal y micro-movilidad, lo que redunda en menos tráfico, menor consumo de energía, menos contaminación y menor huella ecológica (impactos por kilómetro cuadrado).

Es indispensable diseñar y aplicar una política urbana de densificación a nivel federal, aunque se reconozca que las facultades de regulación territorial y urbana recaen en los municipios de acuerdo al Artículo 115 Constitucional. Por ello, la política de densificación urbana a nivel federal debe ser de inducción, más que regulatoria. Afortunadamente hay instrumentos aplicables por el gobierno federal potencialmente poderosos, como la política de vivienda, aportaciones federales, fondos metropolitanos, e incentivos para cambios en los programas de desarrollo urbano municipal que permitan y alienten la densificación. (Claro, de acuerdo a las características del entorno urbano, la anchura de cada avenida y de cada calle, y respetando árboles y jardines privados de valor ambiental, y de zonas o edificaciones de valor patrimonial). Es indispensable revisar la lógica y estructura de los impuestos prediales, basándolos en el valor del suelo y no de la edificación, para penalizar el abandono y la subutilización, y premiar la densidad y verticalidad, así como la integración de viviendas accesorias en grandes predios unifamiliares. Todo esto exige resolver el problema de la oposición vecinal a la densificación, muy arraigada por desinformación, distorsión o ausencia de cultura urbana, por el ubicuo síndrome NIMBY (Not in my Backyard), y por falta de liderazgo de las autoridades locales. Deben emprenderse campañas nacionales de educación y cultura urbana, y sacar de su irrelevancia a la Sedatu.