El sector vivienda en México muestra perspectivas estables para este año. Por el lado de la oferta, según datos de la Comisión Nacional de Vivienda en los últimos 12 meses al cierre de abril del 2018, 237,000 viviendas iniciaron verificación, niveles no observados desde marzo del 2017. De igual forma, el inventario de vivienda en proceso se ubicó en 288,000 unidades, mostrando una tendencia de expansión histórica, no registrada desde octubre del 2016

Por el lado de la demanda, se estima un decremento de alrededor de 7.5% en el número de financiamientos solicitados según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal, debido, entre otros factores, al incremento en las tasas de inflación e interés y de los precios promedio por vivienda. De igual forma, desde el 2017, se observó una importante disminución en el presupuesto para subsidio a la vivienda, lo que afecta la asequibilidad en el segmento de interés social. No obstante, el incremento en el monto máximo de crédito en el Infonavit podrá beneficiar el número de viviendas adquiridas en el segmento medio.

Las principales desarrolladoras de vivienda en la industria que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores son ARA, CADU, Javer y Vinte. Debido a la coyuntura actual, hay una estrategia común de diversificación en cuanto a segmentos de vivienda en el sector, además de una alta liquidez para hacer frente a posibles contingencias y a oportunidades de inversión, dependiendo de las condiciones del mercado. Destaca en este aspecto Consorcio ARA, con una deuda neta negativa por 122.8 millones de pesos, debido a sus fuertes niveles de efectivo al cierre del primer trimestre del 2018.

Por otro lado, la diversificación geográfica actual no es un factor común. ARA destaca como la compañía con desarrollos y reserva territorial en el mayor número de estados, con 16 y 18 estados respectivamente, seguida por Javer con presencia en siete estados. La estrategia de expansión varía entre compañías.

La administración CADU, en particular, se enfoca en las plazas en las que ya tiene presencia, con sus principales desarrollos en Quintana Roo, en lugar de inclinarse por una expansión geográfica.

De igual forma, a pesar de un interés en común de la industria hacia segmentos más rentables, como el residencial, los desarrollos planeados de CADU en este segmento destacan por el fuerte incremento en el precio promedio, con departamentos en su desarrollo Allure con precios desde 15 millones de pesos, que incrementará los precios promedio del segmento y beneficiará los comparativos anuales.

En cuanto al número de viviendas, Javer es el líder del sector, con un total de unidades vendidas al cierre del 2017 de 18,750, siendo su máximo anual registrado. Los extensos desarrollos de la compañía en el segmento medio representan la mayor parte de estas unidades; no obstante, cabe mencionar que uno de sus desarrollos principales, Valle Santa Elena, con un total de casas proyectadas de 17,900 unidades, se categoriza como interés social de acuerdo con los rangos de las otras dos compañías, con un precio promedio por vivienda de 335,000 pesos.

La concentración en segmentos de interés social provoca que el número de unidades no sea necesariamente reflejado en el nivel de ingresos, por lo que esta métrica podría perder representatividad en el sector conforme el segmento residencial gane relevancia en la mezcla de ventas.

Estimamos que los recientes aranceles al acero y aluminio afectarían al sector de manera moderada. De acuerdo con nuestros estimados, en promedio, el acero no representa más de 15% del total de costos de desarrollo de vivienda.

Las guías de las empresas consideran crecimientos de doble digito en ingresos, en el caso de CADU y Vinte, e incrementos más modestos de 6.0 y 7.0% en ARA y Javer, respectivamente. De igual forma, el flujo libre de efectivo esperado para finales del 2018 es positivo para todas las compañías. A pesar de la incertidumbre política y volatilidad en tasas, mantenemos perspectivas positivas para el sector para el año en curso.

*Héctor O. Romero es director general y Alejandra Abarca es analista bursátil de Signum Research.