Vivimos en un mundo en donde los consumidores demandan cada vez mayor rapidez en la entrega de los bienes y servicios que adquieren, y las empresas, con el fin de satisfacer a clientes cada vez más exigentes y reducir el tiempo de espera, necesitarán expandir sus operaciones en el país

Además, cada vez son más los consumidores que realizan compras por Internet, por lo que en los próximos años esperaríamos que el e-commerce tuviera mayor importancia en nuestro país.

Simplemente consideremos que en Estados Unidos, el comercio electrónico representa 11% de las ventas totales, cuando una década antes sólo representaba 4 por ciento.

La logística representa un componente fundamental en el comercio electrónico y esta actividad requiere para funcionar una infraestructura, que es precisamente lo que ofrecen los fibras industriales.

Por otro lado, nos encontramos en medio de una guerra comercial entre China y Estados Unidos, que aunque se encuentra en tregua, nadie garantiza mayores tensiones comerciales e industriales entre esas grandes potencias en el futuro. Esto, claramente representa oportunidades importantes para la industria en México que ya se están materializando.

Debido a lo anterior, consideramos que muchas empresas de manufactura globales podrían mover sus operaciones desde China. Bajo este entorno, México, por sus bajos costos de mano de obra, contar con un tratado comercial y al ser ya el principal socio comercial de Estados Unidos, podría absorber una parte importante de este mercado, en donde los fibras ganadores serían los industriales o aquellos con un componente industrial.

La incertidumbre con respecto a la aprobación del T-MEC o NAFTA 2.0 se redujo recientemente, cuando Nancy Pelosi afirmó que le gustaría que fuera aprobado este año, aunque en su opinión falta trabajar algunos detalles con los principales sindicatos de aquel país.

Con oportunidades atractivas en la mira y un escenario de tasas de interés a la baja, no nos sorprendería que los fibras estuvieran en búsqueda de expandir sus portafolios industriales, aumentando su nivel de apalancamiento (deuda total/activos totales) en el corto plazo.

Tal es el caso de Fibra Uno, que anunció la adquisición del portafolio Titán, el cual se compone de 74 propiedades industriales a un costo de 822 millones, con un área bruta rentable de 1 millón 262,457 m2 y un cap rate de 8.1%, por arriba del cap rate implícito de la compañía, el cual se ubica en 7.4 por ciento.

Está también el caso de Terrafina, uno de los fibras industriales más grandes de México, cuyos planes hacia el 2020 incluyen reducir el pay out ratio (distribuciones/fondos de operación ajustados) para financiar expansiones en sus propiedades y lo que se conoce como build-to-suits.

Estas tendencias tendrían un efecto positivo en los cap rate del segmento industrial, los cuales se han visto castigados recientemente.

Además, una mayor demanda por espacios industriales, no sólo mejoraría esta métrica sino que podría dar lugar a un incremento en los niveles de rentas.

Recordemos que este segmento es uno de los favoritos de las afores, ya que los fibras industriales tienen un alto porcentaje de ingresos dolarizados, un menor costo de financiamiento y cuentan con contratos de larga duración, factores que generan mayor estabilidad en los ingresos, respecto a los demás fibras inmobiliarios.

A pesar de la desaceleración en las manufacturas en Estados Unidos, un factor que siempre afecta la producción industrial en nuestro país, y frente a un entorno recesivo en México, los fibras industriales podrían representar una buena alternativa de inversión en un entorno incierto.

*Héctor O. Romero es director general y Andrea Lara Cid es analista bursátil de Signum Research.