NAREIT World 2025: perspectivas para los REITs (y las FIBRAs mexicanas)

“La educación equivale al crecimiento económico”. Julia Gillard, exprimer ministra de Australia.

Esta semana tuve la oportunidad de asistir al encuentro anual NAREIT World 2025 en Dallas, TX, en donde se reúnen las principales empresas del sector de bienes raíces en EUA, así como inversionistas especializados.

Además de las reuniones con potenciales futuros inversionistas, este evento permite conocer a profundidad el panorama general sobre el momento de transformación que viven los mercados inmobiliarios públicos a través de las REITs, la versión estadounidense de las FIBRAs mexicanas.

En el reporte, el REIT Industry Sustainability Report 2025, que se presentó durante el evento, se aprecia la expansión del sector, impulsada, además, por el crecimiento, por el avance de la profesionalización y la disciplina operativa de las compañías.

Esta perspectiva resulta especialmente relevante para México, dado que las FIBRAs aún representan una fracción del potencial institucional, en particular si la comparamos con el mercado de los EUA.

Hoy, las REIT estadounidenses poseen más de 4 trillones de dólares en activos, distribuidos en más de 580 mil inmuebles que abarcan múltiples sectores: vivienda, oficinas, centros de datos, telecomunicaciones, salud e industria como los principales. Expansión de esta clase de activo financiero se refleja también en la escala de participación: En un esquema sin planes de pensiones obligatorios, más de 170 millones de estadounidenses están invertidos en los REITs a través de fondos de retiro o de instrumentos de inversión, siendo además objeto de distribución del equivalente de dividendos por más de 110 mil millones de dólares en 2023.

Las FIBRAs en México, según datos de Amefibra y Amafore, han avanzado de manera consistente, aunque todavía con una profundidad relativa menor en el sistema financiero. Representan una proporción reducida del portafolio total de las Afores y por ello aún tienen un espacio significativo para crecer en su participación dentro del PIB.

En el encuentro en Dallas, se destacó la creciente profesionalización en materia de sostenibilidad, transparencia y resiliencia operativa que este sector ha presentado en los últimos años. El 98% de los REITs publica reportes de sostenibilidad, 94% reporta su consumo energético y 91% informa sobre inversiones orientadas a mejorar la eficiencia de sus activos. Se trata de un cambio estructural en la forma de operar edificios y portafolios completos, con implicaciones en los costos, las tasas de ocupación y el valor a largo plazo de los activos. Para las FIBRAs mexicanas, este punto es esencial: la adopción de estándares más sofisticados de divulgación ambiental, social y de gobernanza no solo es una expectativa creciente de inversionistas globales, sino también una oportunidad para diferenciarse en un entorno de competencia por capital institucional.

La diversificación sectorial también explica la expansión de Estados Unidos. El mercado comprende ya 14 sectores distintos, lo que permite, como sector, tener comportamientos anticíclicos en algunos sectores y ampliar la base de crecimiento. En México, aunque el segmento industrial ha sido de mucha atención por el fenómeno del nearshoring, existen aún áreas con potencial muy relevante. Sectores como la vivienda en renta, centros de datos, salud y, por supuesto, la educación, tienen por su escala actual, un potencial de crecimiento mayor que el promedio del sector y, consecuentemente, la capacidad de generación de valor significativo por lo menos las siguientes 2 décadas.

En el evento en Dallas fue claro que los mercados inmobiliarios públicos alcanzan su madurez cuando logran profundidad, diversificación y estándares robustos de gobernanza. Nuestro país se encuentra en una posición favorable para acelerar estas transformaciones y ampliar el potencial de crecimiento y de generación de valor para los inversionistas.

La relativa estabilidad macroeconómica de México, la demanda derivada del nearshoring y el interés creciente de inversionistas institucionales ofrecen una oportunidad para que las FIBRAs amplíen su escala y eficiencia operativa. Un aspecto muy relevante es que las AFORES seguirán teniendo un crecimiento extraordinario de activos administrados en la siguiente década, lo que hace indispensable que se expanda la base de activos financieros sólidos, para que sean incorporados a sus portafolios.

En México requerimos avanzar en tres frentes: ampliar el tamaño, el universo y la bursatilidad de las emisoras; aprovechar el potencial de sectores que más capacidad de crecimiento relativo presenten y, por supuesto, fortalecer la transparencia y la comparabilidad de la información y consolidar estrategias de eficiencia y resiliencia alineadas con estándares internacionales.

La conclusión general que deja NAREIT World 2025 es que la competencia por atraer capital se gana con claridad de las rutas de crecimiento y generación de valor, escala y desempeño verificable. Las FIBRAs tienen hoy esa oportunidad.