Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) finalizaron con broche de oro el 2019, al generar los mayores rendimientos en el mercado de capitales mexicano y anotar su mejor cierre de año desde el 2012.

El índice de fibras, S&P/BMV Fibras, que mide el comportamiento de estas figuras inmobiliarias en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), concluyó con una ganancia anual de 31.49%, esto fue casi siete veces más que el rendimiento generado por el principal referente bursátil, el S&P/BMV IPC, que tuvo un beneficio de 4.56% en el 2019.

Pero no sólo registraron el más alto rendimiento en el mercado de capitales local, sino que los fibras también inscribieron su segundo mejor año en términos de ganancia desde el 2012, cuando registraron un retorno de 64 por ciento. Además, este repunte del índice en todo el 2019 compensó la caída cercana a 20% con la que terminó el 2018.

También el índice de fideicomisos inmobiliarios dio mayor retorno que el S&P Global REIT, que rindió 19.7 por ciento.

Este índice mundial es el benchmark de los REIT, que cotizan en las bolsas de mercados desarrollados.

Baja de tasas ayudó

Participantes del mercado de fibras explican que el recorte en las tasas de interés de referencia, por parte del Banco de México (Banxico), ayudó a aumentar el atractivo como vehículo de inversión, así como los avances alcanzados con la ratificación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

“El escenario de altas tasas de interés no ayudó a los fibras inmobiliarios, pero ahora está cambiando la tendencia y empezamos a ver recortes. Las expectativas de más ajustes a la baja también les van a ayudar”, dijo el director general de la BMV, José Oriol Bosch.

“La firma del T-MEC también ayudó”, agregó el directivo.

El Banxico realizó el año pasado cuatro recortes a la tasa de interés, de 25 puntos base cada uno, con lo que rebajó a 7.25 desde 8.25% que mantenía a inicios del 2019.

Para el 2020, analistas proyectan al menos tres recortes de 25 puntos base cada uno, iniciando en febrero, marzo y luego en mayo del 2020, para finalmente cerrar el año en niveles de 6 por ciento.

Armando Rodríguez, gerente de análisis bursátil en Signum Research, ha explicado que las bajas tasas de interés de referencia benefician a los fideicomisos inmobiliarios, ya que el rendimiento que pagan a sus inversionistas se hace “más atractivo” al compararse con otros instrumentos de inversión, como los bonos de gobierno de largo plazo, que actualmente pagan un rédito de 6.84 por ciento.

Incluso el apetito por este tipo de instrumentos, indicó el director general de la BMV, se reflejó en la oferta subsecuente de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) de Fibra Monterrey, un fideicomiso que compra y renta naves industriales y oficinas, que atrajo a 1,700 inversionistas y logró una recaudación de 3,900 millones de pesos.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces surgieron en marzo del 2011 enfocados en la inversión, adquisición y desarrollo de inmuebles como centros comerciales, edificios de oficinas, planteles educativos, naves, parques industriales y hoteles. Obtienen ingresos por la renta de estas propiedades; además, realizan distribuciones trimestrales.

Industriales, a la cabeza

Los fideicomisos de bienes raíces del segmento industrial impulsaron las ganancias del S&P/BMV Fibras, mientras que la división de hoteles se comportó en sentido inverso registrando las principales caídas.

A la cabeza en términos de rendimiento finalizó Fibra Macquarie, con un beneficio de 39.06% anual; seguido de Prologis, con un rendimiento de 38.22%, y Fibra Uno, que dio un retorno a sus tenedores de CBFIs de 34.11 por ciento.

Fibra Terrafina se mantuvo en cuarta posición con una ganancia de 32.79 por ciento.

A pesar de que la economía mexicana se estancó en el 2019, el mercado de los fideicomisos inmobiliarios del sector industrial registró una fuerte demanda de espacios industriales por parte de compañías extranjeras, además de una sólida ocupación que en promedio se ubicó en 96.6% al tercer trimestre del año pasado.

La fuerte demanda por metros cuadrados industriales se explica por los avances en el T-MEC, pero también el conflicto comercial entre Estados Unidos y China está influyendo, porque empresas asiáticas y europeas ven a México como un destino para fijar sus operaciones, solicitando espacios en parques, naves, bodegas y edificios para uso industrial.

En contrasentido, los fideicomisos hoteleros no se sirvieron de esta mesa, porque finalizaron el año con pérdidas, siendo Fibra Inn el que registró la peor caída dentro del S&P/BMV Fibras, con -25.99% y Hotel, con -10.53 por ciento.

El índice de fibras está integrado por 10 de las 15 empresas que cotizan en Bolsa, como Fibra Uno, Macquarie, Prologis, Terrafina, Danhos y Shop.

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