Los fideicomisos inmobiliarios del segmento industrial se coronan dentro del índice de los fibras por los rendimientos de doble dígito que ha generado durante este año en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

A pesar de que la economía nacional está estancada, el mercado de los fideicomisos de inversión y bienes raíces (fibras) vive un repunte no sólo por el ciclo de bajas en las tasas de interés de referencia, sino también por una fuerte demanda de espacios industriales por parte de compañías extranjeras, además de una sólida ocupación que en promedio se ubica en 96.6% en este segmento, explican especialistas y directivos de fibras.

La fuerte demanda que está enfrentando el mercado de bienes raíces industriales está apalancada por las señales positivas de la ratificación del Tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

Pero también el conflicto comercial entre las economías más poderosas, Estados Unidos y China, ha hecho que empresas estadounidenses, asiáticas y europeas volteen a México como un destino para fijar sus operaciones, beneficiando así la solicitud de espacios inmobiliarios como parques, naves, bodegas y edificios para uso industrial.

“Hay una demanda reforzada por un mayor sentido de confianza en la ratificación final del T-MEC y por la continua incertidumbre en la política arancelaria entre EU y China que ha mejorado el atractivo relativo para México como un destino competitivo a largo plazo para los negocios”, sostuvo Juan Alfredo Monroy, director general de Fibra Macquarie, cuyo portafolio está compuesto por 2.7 millones de metros cuadrados de área bruta rentable del ramo industrial.

“Continuamos operando en un entorno de mercado estable —abundó Monroy—demostrado por la nueva oferta que ingresa a nuestros mercados industriales, cubriendo solo 4.4 meses de una nueva demanda de arrendamiento”.

El director general adjunto de Fibra 1 (Funo), Gonzalo Robina, dijo recientemente en una conferencia que el sector inmobiliario industrial “está muy caliente”, pero especialmente hay un fuerte crecimiento en la zona norte del país.

“El tema industrial no es un tema de moda, sino de fundamentales y en el norte del país es difícil mantenerse al paso de la demanda”, aseguró el directivo de Funo que en su cartera de propiedades consolida 4 millones de metros cuadrados de área industrial rentable.

Fuerte crecimiento

Los fibras han mostrado un rally importante en el mercado de valores favorecidos en gran medida por los recientes recortes en tasas de interés de referencia, comentó Armando Rodríguez, gerente de Análisis en Signum Research.

Macquarie, Prologis, Terrafina y Funo, se distinguen entre la canasta de fibras por sus ganancias de doble dígito en lo que va del año.

A la cabeza está Macquarie, sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) han repuntado 52.69%, a 27.01 pesos por papel, seguido de Prologis con un alza de 41.84%, a 38.09 pesos por unidad.

Terrafina y Funo también se posicionan con los más altos rendimientos para sus tenedores de certificados, con rendimientos en lo que va del 2019 de 32.33 y 28.88%, respectivamente.

El rendimiento de este grupo de industrial supera incluso al propio índice sectorial, el S&P/BMV Fibras que han dado un retorno de 34.09% durante este 2019.

A su vez, el índice de fibras , que mide el comportamiento de 10 de estas figuras de inversión, está muy por encima de 5.3% que ha rendido el S&P/BMV IPC, el principal referencial del mercado accionario.

Demanda por espacios industriales sigue fuerte

La debilidad en la económica mexicana no ha impactado en la demanda de espacio industrial, la cual se mantiene fuerte, mientras que la ocupación es estable, expuso el director general de Fibra Prologis, Luis Gutiérrez.

“En una amplia variedad de industrias, los clientes han estado buscando activamente expansiones. Vemos esta tendencia en todos nuestros mercados, como Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez”, aseguró el directivo a analistas bursátiles en su reciente conferencia telefónica.

Incluso, mencionó que hay interés de nuevas compañías estadounidenses, asiáticas y europeas de establecer sus operaciones en los mercados fronterizos, en donde Fibra Prologis tiene sus naves y parques industriales.

El directivo siguió explicando que la demanda por espacio inmobiliario industrial en el tercer trimestre de este año frente al mismo del 2018 casi se duplicó en Tijuana, mientras que la absorción neta de Juárez estuvo muy cerca de triplicarse.

Otro catalizador de este segmento inmobiliario es la demanda que empieza a notarse entre las empresas de comercio electrónico que concentran sus operaciones en la Ciudad de México, pues están “buscado agresivamente espacios en Monterrey y Guadalajara”.

“Este es un indicador muy fuerte de la demanda futura. Los clientes buscan la renovación del espacio y, lo que es más importante, a plazos más largos”, sostuvo el directivo, que tiene un portafolio con propiedades que suman 34.8 millones de pies cuadrados de área  rentable.

Oportunidades

Sobre posibles adquisiciones, Luis Gutiérrez dijo que tienen la oportunidad de comprar 5.7 millones de pies cuadrados que el fibra tiene el derecho exclusivo de comprar a su patrocinador Prologis, con un valor estimado de 370 millones de dólares.

Sin embargo, mencionó que ahora son prudentes con sus inversiones porque prevalece la incertidumbre política en México y la volatilidad en los mercados financieros, por lo que esperarán el mejor momento para tomar una oportunidad de inversión.

“Seremos prudentes. Tenemos la opción de actuar a medida que vemos evolucionar  a los mercado”, sostuvo el directivo, que no descartó ir por deuda o capital para financiar posibles compras.

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