Para los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) el aumento en las tasas referenciales y el nivel de inflación, representan retos que han impactado directamente en la rentabilidad que ofrecen.

De acuerdo con el Índice S&P/BMV Fibras, el rendimiento del último año registra una caída de 9.15%, mientras que en los últimos tres años su reducción es de 3.24% acumulada.

Ante este escenario Carlos Gómez, analista de Intercam, señaló que el efecto negativo responde a las presiones globales derivadas de la guerra entre Rusia y Ucrania, lo cual no sólo ha afectado a los fideicomisos de bienes raíces, sino a las inversiones en general.

En este contexto, Gómez destacó que debido al incremento en tasas bancarias, las inversiones en fibras podrían perder atractivo ante los bonos de renta fija.

“Los fibras tendrían que pagar tasas de dividendo anuales de alrededor de 10%”, detalló el analista de Intercam.

“De pronto, en la renta fijas los rendimientos se tornan más altos y son un instrumento de bajo riesgo, las personas muchas veces que necesitan generación de flujo, en lugar de voltear a ver a los fibras se van a ir por los bonos”.

El especialista descartó reducciones significativas en los precios de los certificados; sin embargo, acotó que posiblemente se verán menos flujos de inversión. Por otra parte, indicó que debido a que los incrementos de las rentas están relacionados con el nivel de inflación, este factor incluso puede beneficiar los ingresos, siempre y cuando la economía en general no se vea impactada.

Fibras, una inversión especializada

Salvador Daniel Kabbaz Zaga, director general de Fibra Danhos, consideró que si bien, la inflación afecta a todos los segmentos económicos, incluidos los portafolios inmobiliarios, lo cual puede ser un factor determinante frente al alza en las tasas de interés, no se puede considerar que son productos de inversión que compiten en rendimiento.

Para el directivo, serán los inversionistas menos conocedores del sector inmobiliario quienes decidan vender sus certificados ante el aumento de las tasas referenciales, pues la plusvalía de los fideicomisos se define a largo plazo.

Incluso, consideró que lejos de verse como una reducción en la rentabilidad, la baja en los precios de los certificados de los fibras debe verse como una oportunidad de compra.

"El inversionista conocedor, más sofisticado entiende. Es una inversión segura, que está a un nivel de descuento ridículo, por lo cual hoy hay una oportunidad de entrada a una tasa de descuento de 40 o 50%, que pronto se verá reflejado en el sector", acotó Kabbaz Zaga.

Puntualizó que en el caso de Fibra Danhos, los inversionistas institucionales han mantenido la posesión de sus papeles, incluso en los momentos de mayor incertidumbre económica.

"Los grandes capitales se han mantenido firmes, la gente que no le entiende se asusta y se ha salido, pero dejan una gran oportunidad", explicó.

"Es mucho mejor tener un pedacito de papel de una fibra que, tener una propiedad en renta, porque si se te vacía dejas de tener ingresos; la fibra compone a un grupo de propiedades y no se van a vaciar todas, siempre te permite tener el ingreso del rendimiento constante”.

Nuevos jugadores en la industria, un tema pendiente

Entre el lanzamiento de Fibra Storage en el 2018 y el debut de Fibra Soma en febrero del 2021, la última que se ha listado al mercado bursátil, hubo un periodo sin nuevos fideicomisos que se hayan sumado a los 15 instrumentos actuales, lo cual tampoco se percibe en el corto plazo.

Para Kabbaz Zaga la razón principal responde al complejo contexto económico, aunado al escenario desestabilizador que trajo la pandemia.

Sin embargo, para el directivo, posiblemente en el mediano plazo se sumen nuevos fideicomisos o bien, los fibras que actualmente ya operan incrementen sus inversiones.

"La pandemia a todos nos frenó, una circunstancia muy complicada en el mundo, no solo en México", detalló.

Desde el año pasado, dos fibras especializados en la vivienda en renta, FibraHaus y Fibra Multifamily, habían expresado su intención de salir al mercado de valores; sin embargo, hasta el momento se desconoce si esto será en el corto tiempo.