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El alojamiento temporal y su impacto real en la Ciudad de México
Los precios de las rentas en las plataformas de alojamiento temporal corresponden a un comportamiento tendencial derivado del desarrollo de la Zona Metropolitana del Valle de México y no hay relación directa entre el alza en las rentas y el aumento de unidades disponibles.
Por tratarse de un tema de interés general en la Ciudad de México, sobre todo en fechas recientes donde se ha especulado que las plataformas digitales de alojamiento de corto plazo son las causantes de la gentrificación y el consecuente desplazamiento social en la capital del país, un grupo de especialistas en materia de vivienda, urbanismo, economistas y tecnólogos, nos dimos a la tarea de analizar si en efecto puede ser atribuible a este tipo de plataformas un impulso fuerte para la gentrificación. Asimismo, se buscó analizar si el costo de las rentas realmente se ha elevado en relación con el incremento de unidades de alojamiento de corto plazo; y, en tercer lugar, si existen muchas unidades de esta naturaleza en la ciudad.
En el estudio que denominamos “Análisis Geoespacial de Gentrificación y Comportamiento de los precios de Renta” y que concluimos en el mes de febrero, se analizaron 134 colonias de la capital, repartidas en las alcaldías Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Coyoacán. El estudio fue realizado con una metodología de análisis geoespacial, el cual está conformado por información de fuentes oficiales. Además, se procesaron las bases de datos existentes para extraer información de valor y se hizo un procesamiento de datos cualitativos y geoestadísticos. Finalmente se analizó la lectura territorial del comportamiento de precios, así como el impacto geoespacial y el análisis del déficit–cobertura derivado del proceso de gentrificación.
A partir de lo anterior se pueden determinar como los factores más importantes que han impulsado la gentrificación en la zona: la existencia de viviendas edificadas desde hace décadas para la renta, en su mayoría con gran deterioro y que pronto devinieron en unidades departamentales; una gran variedad de nuevos comercios y servicios; así como la proximidad a destinos atractivos que comenzaron a cambiar el escenario urbano con incrementos en el valor del suelo.
Asimismo, se observó que los factores que tuvieron mayor peso en los precios de las rentas fueron sumamente variados, pudiendo encontrarse desde los flujos migratorios nacionales producto de la inseguridad del sexenio pasado, hasta el hecho de que los centros de trabajo están ubicados de manera importante en las alcaldías analizadas. A lo anterior se pueden añadir los factores de movilidad y accesibilidad, así como las políticas de densificación en las respectivas zonas.
Por otro lado, existen muchas plataformas que ofrecen el servicio de alojamiento de corto plazo en la Ciudad de México; entre ellas, Airbnb, Booking, Vrbo, Sonder y FlipKey. Para el presente estudio se utilizó a Airbnb como el principal parámetro, haciendo uso de la información del portal Inside Airbnb. Al respecto se puede apreciar un crecimiento de la plataforma de 2015 a 2018 y si bien el mismo comenzó a estabilizarse en años posteriores —aún en medio de la pandemia por el covid-19— no se presentó una caída considerable.
Si bien la Ciudad de México es una urbe comparativamente más grande y con mayor población que ciudades con semejante atractivo turístico como Londres y París, las cuales cuentan en conjunto con poco más de 127,000 unidades de Airbnb, al cierre del 2022 la capital contaba con apenas unos 23,000 anuncios en la plataforma, frente a un total de 2.7 millones de viviendas disponibles según datos del INEGI.
Estos 23,000 anuncios se ubicaban principalmente en las demarcaciones Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Coyoacán, especialmente en las colonias Juárez, Cuauhtémoc, Condesa, Roma Norte, Roma Sur, Hipódromo y Centro, dentro de la alcaldía Cuauhtémoc; Nápoles, Del Valle y Narvarte en Benito Juárez; Chapultepec, Granada y Anzures, así como la zona de Polanco en Miguel Hidalgo; y la colonia Del Carmen en la alcaldía Coyoacán.
Dichas zonas representan el 80% de la concentración de unidades de Airbnb en la Ciudad de México y su atractivo se deriva de la implementación por más de dos décadas, de políticas públicas de regeneración, reciclamiento y mejoramiento urbano, factores que elevaron progresivamente el costo de vida en dichas zonas y fomentó un proceso de gentrificación, mucho tiempo antes de la llegada de Airbnb.
Lo que se aprecia en última instancia es que la gentrificación, al ser de naturaleza multifactorial, no puede ser adjudicada a una sola variable; mucho menos a la penetración de una plataforma como variable relevante.
Al respecto, dentro del universo de análisis hay 79 colonias que tuvieron un incremento de precios de renta positivo, pero también 41 colonias que tuvieron un crecimiento negativo; incluso la alcaldía Cuauhtémoc disminuyó los precios en la mayoría de sus colonias en el periodo 2019 al 2022. Lo que el análisis de dichos datos arroja es que el incremento en los precios de la renta asociados a la presencia de Airbnb es meramente incidental y se deriva del atractivo turístico despuntado previamente, lo cual se denota puesto que el impacto de las plataformas de alojamiento en los precios de las rentas no es significativo y muestran un crecimiento compuesto anual entre 2019-2022 de apenas el 1.68%, donde hay mayor concentración.
De este modo es posible determinar que los precios de las rentas corresponden a un comportamiento tendencial derivado del desarrollo de la Zona Metropolitana del Valle de México y no hay una relación directa entre el incremento de las rentas y el aumento de unidades disponibles vía las plataformas de alojamiento temporal.
Lo anterior es relevante pues, ante un posible escenario regulatorio para plataformas de alojamiento de corto plazo, es imperativo reconocer la complejidad y los retos sociales que impone el crecimiento económico y el desarrollo turístico de la Ciudad de México. Se trata de una metrópoli que comprende distintas realidades y demanda una regulación que brinde soluciones creativas y coherentes con la propia dinámica de la ciudad.
*La autora es directora general de Inteligencia Urbana y Territorial.