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Comparando una inversión inmobiliaria versus la renta fija
El auge que ha tenido la inversión inmobiliaria en Chile ha provocado que varios inversionistas se inclinen por este tipo de activos. Sin embargo, muchos se preguntan si realmente es una buena idea o habrá que inclinarse por renta fija nacional.
En los últimos años, en Chile se ha producido un boom en la inversión inmobiliaria que tiene a todos interesados en invertir en esta clase de activos. De hecho, esto viene precedido de años de excelentes rentabilidades, dado en parte por la gran subida que han experimentado los departamentos y casas en el país.
La pregunta que muchos se debiesen hacer es si realmente es una buena inversión mirando hacia el futuro, y en definitiva, si es mejor o no que optar por tener renta fija nacional.
Para analizar y comparar se deben tener en cuenta varios puntos y además se deben sopesar ciertos escenarios y sus posibles riesgos.
Para comenzar, se debe establecer qué clase de retorno tiene una inversión inmobiliaria, la que viene dada por el arriendo que se puede percibir. En promedio debiese ubicarse en torno a UF+4%, tomando en cuenta el precio de los arriendos, gastos implícitos y una vacancia en torno a un mes por año. Por su parte, la renta fija en UF a un riesgo similar a 10 años o más, está en torno a UF+2.5 por ciento. Es decir, desde el punto de vista de la renta pura, conviene una inversión inmobiliaria.
Sin embargo, esto no puede ser lo único presente en el análisis, ya que ya hay varios riesgos que pueden influenciar en estos retornos en forma significativa, como la variación de precios de las viviendas, el nivel de precios de los arriendos, cambios regulatorios, la liquidez, etc.
Tal vez las dos variables más importantes son los niveles de tasas y el desempleo. El primero de ellos, afecta al precio de las viviendas, haciéndolas más o menos atractivas en relación a inversiones alternativas, mientras que el segundo afecta la renta que se puede percibir por la inversión en forma sustancial vía los arriendos.
Los niveles de tasas están hoy en mínimos históricos, lo que hace pensar que hacia adelante debiésemos tener tasas más altas, lo que sería un escenario muy negativo para una inversión inmobiliaria. Por otra parte, el nivel de desempleo pareciera tener una ruta al alza, dado la debilidad que muestra la economía local debido a factores internos y externos.
Sumado a estos escenarios, hay que considerar algunos otros factores, como son los niveles de ofertas de viviendas, cambios regulatorios y la liquidez, que en los tres casos tampoco son favorables.
En resumen, la conclusión es que hoy en día no parece ser la mejor idea invertir en activos inmobiliarios, siendo las alternativas de renta fija más atrayentes, a pesar de que las rentabilidades se vean más acotadas que en períodos anteriores.
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