Fibras, útiles para diversificar su capital

En el 2011, se colocó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el primer Fideicomiso Inmobiliario de Bienes Raíces (Fibra), que permite tanto a inversionistas institucionales como individuales tener acceso al creciente mercado de bienes raíces de México.

Estos instrumentos son fideicomisos que se constituyen bajo la legislación aplicable para invertir en la construcción y adquisición de inmuebles, generalmente destinados al arrendamiento, como centros comerciales, hoteles, naves industriales, entre otros.

Actualmente el mercado mexicano cuenta ya con cinco Fibras listados: Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Hotel, Fibra Inn y Terrafina.

Es una forma de que los inversionistas pongan dinero a trabajar en un segmento que es muy atractivo , comentó Guillermo Bravo, director de Desarrollo y Relación con Inversionistas de Fibra Hotel.

CÓMO OPERA

Para la operación de los Fibras se crea un fideicomiso, gestionado por expertos, que administrará los bienes que en un principio se conforman por un portafolio inicial de inmuebles. El fideicomiso coloca certificados bursátiles fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en la Bolsa, para que el público participe.

Y al adquirir un CBFI el inversionista se convierte en dueño proporcional de los inmuebles. Los recursos levantados en el mercado se utilizan para realizar nuevas adquisiciones y ampliar el portafolio.

En México, la ley marca que los Fibras deben invertir al menos 70% de los activos totales en inmuebles destinados al arrendamiento o a actividades similares.

El resto va a valores gubernamentales o acciones de sociedades de inversión de instrumentos de deuda.

Además, por ley, el Fibra está forzado a que por lo menos 95% del resultado fiscal lo distribuya entre los inversionistas, esto se hace en forma de un dividendo, su pago es obligatorio y se realiza trimestralmente. De esta manera (el Fibra) no retiene ingresos para crecer, para esto tiene que acudir a levantar recursos al mercado , explica Bravo.

Además, una de las ventajas para los inversionistas individuales consiste en que el pago de impuestos recae a nivel del dividendo y no de las rentas.

INVERSIÓN ATRACTIVA

Los Fibras son instrumentos que permiten a los inversionistas diversificar su capital en un sector que cada vez es más atractivo.

En tanto, por los horizontes de inversión, la idea es quedarse invertido a largo plazo para recibir las rentas que generarán los inmuebles que integran el Fideicomiso, aunque los certificados pueden venderse en cualquier momento. Los inversionistas pueden decidir el plazo en que se mantendrán analizando los rendimientos del dividendo.

Para invertir en los Fibras directamente, los pequeños inversionistas deben dirigirse a un intermediario bursátil o bien a un administrador de fondos de inversión que incluya estos activos.

En este contexto, Bravo comentó que los inversionistas deben asesorarse sobre la estructura financiera de cada Fibra y poner atención en renglones como los niveles de apalancamiento y así elegir el que más convenga.

Beneficios y riesgos al invertir en fibra:

LAS VENTAJAS DEL INSTRUMENTO:

• Posibilidad de un alto rendimiento (en efectivo) en relación con otras inversiones, debido a los requisitos de distribución del resultado fiscal y el potencial de revalorización del capital de los CBFIs en consonancia con el aumento de valor de los bienes inmuebles.
• Facilita el acceso al mercado de bienes inmuebles mexicano como una opción de inversión a través de valores que tienen amplia bursatilidad.
• Una diversificación amplia con respecto a la exposición por zona geográfica y tipo de inmueble para quienes buscan invertir en el mercado de bienes inmuebles o de manera general para un portafolio de inversión de gran crecimiento.

RIESGOS AL INVERTIR:

• Altas tasas de interés; si éstas suben, el financiamiento es más caro, ya que se consiguen mejores ingresos por tasas, lo que vuelve a la inversión en inmuebles menos atractiva.
• Son instrumentos muy ligados al comportamiento de la actividad económica en México, aunque el nivel de dependencia depende de cada Fibra.
• Estos instrumentos están muy vigilados por el mercado, por lo que si no cumplen con lo establecido, perderán el interés de los inversionistas.

carmen.luna@eleconomista.mx