El sector de fibras continuó con un importante crecimiento en términos de superficie rentable, el portafolio total (sin considerar cuartos hoteleros) superó los 21 millones de m2, acompañado de una ocupación promedio cercana a 95%, la cual se ubicó en niveles históricos

La posible negociación favorable del TLCAN, que sería una de las principales variables a considerar para determinar el cambio en los fundamentales de los fibras, ha mostrado una clara mejoría en las últimas jornadas, impulsando en diversos casos las valuaciones en el segmento industrial.

Un caso importante fue el de Fibra Uno, que consideramos mostró solidez en sus resultados en línea con el agresivo crecimiento del portafolio, ubicándose en 8.3 millones de m2, el cual representó cerca de 40% de la superficie total del sector. La ocupación de este portafolio fue de 94.8%, por encima del promedio del sector, explicada principalmente por niveles de rentas competitivos.

Destacó que uno de las estrategias de FUNO sería la desinversión de activos no estratégicos y con ello demostrar la creación de valor hacia los inversionistas a través de retornos de inversión significativos respecto a los precios de adquisición de los activos. Los recursos de esta estrategia se han dirigido hacia la recompra de CBFI, cuyos precios se han mantenido por debajo del valor en libros de las propiedades. Con base en nuestros cálculos, el sector cotiza en 20% de descuento respecto al Net Asset Value (NAV).

Consideramos que este “castigo” o descuento en los precios actuales de los fibras en el mercado se ha derivado en gran medida de la coyuntura actual de tasas de interés, la cual supone un importante benchmark y hacen contrastantes los dividendos del sector.

Es importante mencionar que ante la búsqueda de oportunidades de compra y el crecimiento continuo de los portafolios, los fibras han incurrido de forma significativa hacia los programas de Emisor Frecuente, los cuales anticipan diversas emisiones de capital y deuda; tal es el caso de Fibra Terrafina (TERRA), Fibra Monterrey (FMTY), Fibra Uno (FUNO), Fibra Hotel (FIHO) y Fibra HD (FIBRHD).

Consideramos que los demás fibras podrían incorporarse a estos programas a la espera de que los descuentos a los que cotizan respecto a NAV se reduzcan o que el crecimiento de las distribuciones permita afianzar a los inversionistas actuales una dilución.

Otro caso que llamó nuestra atención fue el de FIHO, el cual ejecutó una adquisición importante anunciada desde el 2017, el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún, y que implicó un monto representativo de su patrimonio. Con ello, el fibra incursionó en el segmento de resorts, diversificando así el portafolio con el flujo de viajeros de placer.

Los resultados al primer trimestre del 2018 incorporaron esta adquisición y mostraron un claro dinamismo que contrarrestó el efecto estacional que típicamente se registra en los hoteles para viajeros de negocios: descensos en las ocupaciones en el primer trimestre de cada año y Semana Santa. Existió una mejora importante en márgenes operativos, y los Fondos de Operación Ajustados duplicaron el monto registrado en 2017-I.

En general consideramos que el reporte de los fibras al 2018-I fue positivo, cumpliéndose en la mayoría de los casos los compromisos de inversión de los recursos captados y manteniendo fundamentales sólidos.

No obstante, una posible transición política en nuestro país podría suponer nuevos retos al mercado en general. De igual forma, no debemos descartar que un escenario de mayores tasas de interés, pese a la ya implementada política restrictiva por parte de Banco de México. Como hemos mencionado en contribuciones anteriores, las tasas de interés fungen un papel importante en las valuaciones al compararse los instrumentos libres de riesgo con las “rentas” o distribuciones que generan los fibras.

Hacia adelante consideramos que las valuaciones podrán resentir el efecto en las tasas de interés, así como la incertidumbre de un escenario político que ponga en duda el modelo económico prevaleciente. Debemos mantenernos cautelosos ante este escenario y ser selectivos en los portafolios de inversión. Para mayor detalle de nuestras recomendaciones consultar nuestro sitio web: www.signumresearch.com

*Armando Rodríguez es gerente de análisis de Signum Research.