Retenciones fiscales ya reconfiguran el crowdfunding inmobiliario

Las nuevas reglas fiscales aplicables a las plataformas de fondeo colectivo (crowdfunding) comenzaron a operar a partir de este año y actores de la industria, enfocados en el segmento inmobiliario, advierten que estos lineamientos ya modifican la dinámica del sector en México.

Lo que durante el 2025 se advirtió como un riesgo regulatorio para el crowdfunding inmobiliario hoy se traduce en menores incentivos para ciertos inversionistas, mayores cargas operativas para las plataformas y un impacto potencial en el ritmo de crecimiento de este vehículo de inversión.

De acuerdo con Alberto Padilla, cofundador y director general de la plataforma de crowdfunding inmobiliario Briq.mx, a poco más de un mes de operación de estas nuevas reglas, el esquema de retenciones para inversionistas personas morales ya tiene efectos en la industria, particularmente en la planeación fiscal de quienes participan en proyectos inmobiliarios a través de estas plataformas.

“A nuestros clientes inversionistas personas morales sí les pegó. Pierden su flexibilidad fiscal. Ya hubo inversionistas que nos reclamaron y nos dijeron: ‘Así ya ni me conviene invertir como persona moral’”, señaló.

Las nuevas disposiciones fiscales, plasmadas en la Ley de Ingresos 2026, establecen que las plataformas de financiamiento colectivo deberán realizar retenciones sobre los intereses generados por las inversiones canalizadas a través de sus sistemas, bajo un esquema estandarizado y con periodicidad mensual.

En términos generales, la regulación fija una retención de 20% para la mayoría de los inversionistas y de 35% para aquellos con residencia fiscal en el extranjero, además de incorporar a las personas morales dentro del universo de sujetos a retención.

Falta de piso parejo

Para la industria, uno de los pendientes es avanzar hacia un trato fiscal más igualitario frente a bancos y sociedades financieras populares (sofipos). Padilla explicó que, aunque las plataformas de crowdfunding no son formalmente consideradas instituciones financieras, en la práctica agrupan inversiones, promueven la diversificación y funcionan como vehículos para canalizar recursos a múltiples proyectos, por lo que el sector considera pertinente revisar de forma gradual las asimetrías actuales.

“Las sofipos no solo retienen menos, sino además tienen una exención de impuestos. Los bancos también retienen menos, y nosotros estamos pidiendo que exista un trato más consistente”, señaló Padilla.

Carga operativa

Además del impacto directo en los incentivos para ciertos inversionistas, las nuevas reglas también implicaron ajustes operativos y tecnológicos para las plataformas, que ahora deben aplicar las retenciones de manera estandarizada y con una periodicidad mensual.

Padilla explicó que, dentro de la plataforma, previamente, las retenciones se realizaban por cada pago de intereses, ya que cada flujo provenía de un origen distinto y con periodos de generación diferentes. Con el nuevo esquema, las plataformas deben consolidar los intereses por mes, lo que obligó a rediseñar procesos internos y sistemas.

“Todo esto lo tenemos que hacer a nivel plataforma. Hubo un esfuerzo tecnológico que llevamos todo enero haciendo, y desde diciembre, porque ya sabíamos que venía”, comentó.

El directivo añadió que, durante la implementación, surgieron dudas técnicas no previstas en la redacción de la norma, como la forma de reportar el llamado “interés real” en ciertos casos, por lo que el sector ha sostenido mesas de trabajo con la autoridad fiscal para aclarar estos puntos.

“Son detalles técnicos que no se consideraron y que estamos trabajando con la autoridad para poder resolverlos”, señaló.

¿Habrá afectaciones?

En este contexto, las plataformas ya comienzan a identificar efectos asociados a las nuevas retenciones. En el caso de Briq.mx, la empresa estima que la afectación directa rondará 3% de su fondeo total, debido a que la mayor parte de sus inversionistas son personas físicas.

Aun en un escenario de ajustes regulatorios pendiente, la plataforma registró un fondeo de 717 millones de pesos para proyectos inmobiliarios en el 2025, frente a los

572 millones de pesos del 2024, lo que representó un incremento de 25%, por encima del 15% que la empresa había proyectado.

Además, su mercado secundario pasó de 6 millones a 18.5 millones de pesos, lo que refleja una mayor participación de inversionistas en la compraventa de posiciones dentro de la plataforma.

Hacia el 2026, Padilla explicó que, si bien existe un discurso favorable desde áreas del gobierno que ven al crowdfunding como un mecanismo alineado con los objetivos de inclusión financiera, en la práctica el entorno sigue marcado por una mayor presión recaudatoria. En ese contexto, el sector mantendría una trayectoria de expansión gradual, impulsada principalmente por los propios esfuerzos de las plataformas para atraer inversionistas y desarrollar el mercado.