¿Qué debes saber antes de invertir en remates hipotecarios y evitar fraudes?

El mercado de los remates hipotecarios en México ha crecido en los últimos años impulsado por el aumento de la cartera vencida, lo cual ha aumentado el interés de inversionistas que buscan adquirir inmuebles por debajo de su valor comercial.

Sin embargo, a la par, persiste un riesgo latente de fraudes bajo el argumento de que este modelo permite reducir sustancialmente el precio de una propiedad.

De acuerdo con Gustavo Sandoval, director general de AMINTA Inmobiliaria, el volumen potencial de este segmento es significativo. “Estamos hablando que anualmente hay entre 35,000 y 70,000 asuntos que podemos estar adquiriendo a las instituciones financieras”, explicó en entrevista.

Según el especialista, ese universo proviene de los créditos hipotecarios que caen en incumplimiento. Aunque cada año se colocan entre 750,000 y 900,000 financiamientos hipotecarios, solo una parte entra en mora y una fracción menor llega a juicio.

“De esos que caen en mora, cerca de 20% llegan a juicio”, detalló.

Cómo funciona el proceso

El modelo se basa en la compra de cartera hipotecaria vencida a instituciones financieras. A partir de ahí, el inversionista o la empresa continúa el proceso legal hasta obtener la propiedad.

Sandoval explicó que el camino incluye juicio, adjudicación, toma de posesión y escrituración. “Si vas arrancando el juicio, estamos hablando de 26 meses aproximadamente”, indicó sobre el tiempo que puede durar un proceso legal de esta naturaleza.

En este escenario, el especialista puntualizó que el tiempo puede variar según la complejidad del caso, la respuesta del deudor y los recursos legales que se interpongan.

Descuentos y rendimientos

Uno de los principales atractivos del sector son los precios por debajo del valor de mercado, que dependen de la etapa legal del inmueble.

“Si vamos arrancando el juicio podríamos adquirirlo en alrededor de 40% de su valor… y en etapas más avanzadas entre 60% y 70%”, señaló Sandoval.

A esto se suman expectativas de rendimiento que han impulsado el interés de inversionistas. “En los últimos dos años les han dado un rendimiento neto de 37% a nuestros clientes”.

El directivo resaltó que se trata de inversiones de mediano plazo y no de liquidez inmediata. “Este negocio es un negocio financiero de rentabilidad, no es de flujo”.

Aumento de fraudes tras la pandemia

Para Sandoval, el crecimiento del mercado también ha venido acompañado de prácticas irregulares, especialmente en canales digitales. “Hemos notado que después de la pandemia creció mucho ese mercado de empresas fraudulentas”, advirtió.

Entre los casos detectados se encuentran ofertas con precios muy por debajo de cualquier parámetro real. Por ejemplo, inmuebles con un valor cercano a los 25 millones de pesos que se ofertan en 3 millones de pesos, lo cual, para el especialista, son situaciones que “no existen”.

También se han identificado esquemas donde se comercializan juicios sin viabilidad legal.

Además del precio de adquisición, el proceso implica gastos adicionales que deben contemplarse desde el inicio.

Sandoval mencionó costos legales, escrituración, adeudos del inmueble y posibles gastos de desalojo. “Se tienen que contemplar los gastos de lanzamiento, escrituración y regularización del inmueble”.

El especialista también señaló que estas operaciones no suelen financiarse como una compra tradicional. “Los remates nunca son en pagos. Son en una sola exhibición”, afirmó.

Señales de alerta para compradores

El directivo recomendó a los interesados verificar información básica antes de invertir y desconfiar de ciertas prácticas comunes en fraudes.

Entre los principales focos rojos mencionó:

• Precios significativamente por debajo del valor de mercado.
• Solicitudes de dinero para mostrar documentos.
• Empresas con poca antigüedad o sin historial verificable.
• Falta de claridad sobre la etapa legal del inmueble.
• Ofertas con esquemas de pago diferido.

“Si alguien te miente desde el origen, lo más seguro es que no te lleve a buen puerto”, señaló.

Mercado crece, pero exige conocimiento legal

El mercado de remates hipotecarios continúa en expansión, con mayor actividad en zonas metropolitanas, destinos turísticos y ciudades fronterizas, según el entrevistado.

Sin embargo, el acceso a estas oportunidades depende de la comprensión del proceso legal y de una evaluación completa de riesgos y costos.

Sandoval insistió en la importancia de la asesoría especializada. “Se tiene que hacer con alguien que tenga conocimientos jurídicos y que te lleve de la mano en todo el proceso”.