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Vivienda vertical sin planeación, un riesgo de saturación urbana
Con más de 90% del suelo urbano ocupado en algunas alcaldías y precios habitacionales al alza, la densificación exige estrategias para avanzar sin saturar la infraestructura
La vivienda vertical se ha convertido en una de las principales respuestas ante las necesidades habitacionales en la Ciudad de México; sin embargo, la construcción de edificios sin una planeación adecuada puede trasladar las problemáticas hacia otros frentes, como la congestión vial, la saturación de servicios y fricciones vecinales.
En un contexto donde el margen territorial para crecer es cada vez más limitado, el desarrollo inmobiliario ya no gira en torno a la expansión, sino a la integración de nuevos proyectos dentro de un entorno urbano consolidado.
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“La vivienda vertical no puede pensarse sólo desde la lógica del volumen construido. Cuando no se anticipa cómo se va a vivir un desarrollo —quiénes lo habitan, cómo se mueven y cómo conviven— los costos urbanos aparecen después”, comentó Gabriela Serrano, gerente de proyecto de Agwa Bosques y UP Santa Fe.
Zonas como Santa Fe, Bosques de las Lomas y Cuajimalpa, por ejemplo, dejaron de ser territorios de expansión para convertirse en mercados maduros. No obstante, cada nuevo proyecto representa mayor presión directa sobre vialidades, servicios urbanos y dinámicas de convivencia.
Uso del suelo desequilibrado
Información de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) muestra que el margen para crecer en el poniente de la capital es reducido.
En las alcaldías Álvaro Obregón y Miguel Hidalgo más de 90% del suelo ya cuenta con uso urbano, mientras que en Cuajimalpa una parte sustancial del territorio permanece como “suelo de conservación”.
Este escenario coincide con la presión en los precios de los inmuebles. A nivel nacional, el valor de la vivienda mantiene un crecimiento anual cercano a 8%, de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
La combinación de suelo escaso y aumento sostenido en el valor de las casas y departamentos obliga a replantear la lógica de los desarrollos habitacionales en la Ciudad de México.
Planeación a largo plazo
Para Serrano, la vivienda vertical debe concebirse más allá de su comercialización inicial. Desde esta perspectiva, la planeación no sólo impacta la calidad de vida interna de los residentes, sino también la estabilidad urbana.
“Los impactos de una densificación mal planeada no se hacen evidentes al momento de la entrega, sino uno o dos años después, cuando la comunidad ya opera a plena capacidad y el uso intensivo de servicios y espacios comunes revela lo que no se anticipó”, añadió.
En zonas como Santa Fe o Cuajimalpa la discusión se enfoca en cómo lograr que los proyectos de vivienda vertical coexistan con los barrios establecidos sin deteriorar su funcionamiento.
