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¿Qué son las FIBRAs y cómo generan ingresos pasivos? Guía para invertir con poco capital
Las FIBRAs son un instrumento financiero, te decimos cómo funcionan y cómo puedes invertir para obtener ingresos pasivos y ventajas fiscales en el mercado inmobiliario mexicano.
Puedes invertir en FIBRAs desde 200 pesos, de acuerdo con AMEFIBRA.
Invertir en bienes raíces suele asociarse con la necesidad de un capital elevado, pero los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) ofrecen acceso al mercado inmobiliario desde montos bajos, abriendo la puerta a las llamadas “rentas pasivas” a partir de 200 pesos.
Estos vehículos permiten a pequeños y grandes inversionistas participar en grandes portafolios inmobiliarios y obtener ingresos recurrentes a través de la bolsa de valores.
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¿Cómo funcionan las FIBRAs?
Las FIBRAs agrupan recursos de miles de inversionistas para comprar, administrar y arrendar inmuebles en sectores como oficinas, comercios, hoteles, industria y escuelas. Los inversionistas adquieren Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), que representan una parte del portafolio, lo que les permite recibir dividendos periódicos por las rentas generadas, además de obtener plusvalía y beneficios fiscales.
Según Josefina Moisés Oliver, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), “invertir en FIBRAs es muy sencillo: sólo se necesita ser mayor de edad, tener una cuenta bancaria e invertir desde 200 pesos, dependiendo de la casa de bolsa seleccionada”.
¿Cuáles son las ventajas principales de invertir en FIBRAs?
La AMEFIBRA refiere que entre las principales ventajas de invertir en FIBRAs están:
- Accesibilidad: Se puede invertir desde bajos montos, sin necesidad de comprar todo un inmueble.
- Liquidez: Los CBFIs se negocian en la bolsa, facilitando la entrada y salida de la inversión en cuestión de días.
- Diversificación: El capital se distribuye en múltiples propiedades, reduciendo el riesgo.
- Administración profesional: Los activos están gestionados por expertos.
- Beneficios fiscales: Las ganancias de capital generadas al vender CBFIs en bolsa están exentas de ISR.
Aspecto | Bien raíz tradicional | FIBRAs |
|---|---|---|
Monto mínimo | Alto (cientos de miles) | Bajo (desde $200) |
Diversificación | Difícil | Fácil (portafolio inmobiliario) |
Liquidez | Baja (venta complicada) | Alta (venta de CBFIs en bolsa) |
Ventas parciales | No | Sí, venta fraccionada de CBFIs |
Administración | Propietario | Profesional (FIBRA) |
Beneficios fiscales | Limitados | Exención de ISR en venta de CBFIs |
Periodicidad de ingresos | Mensual (si se renta) | Trimestral/mensual (dividendos) |
Fuente: AMEFIBRA |
¿Cómo ganan los inversionistas de FIBRAs?
Las FIBRAs generan ingresos a partir de las rentas cobradas a sus inquilinos. Después de descontar gastos operativos y administrativos, el flujo de operación se distribuye entre los inversionistas, generalmente cada trimestre o incluso mensualmente. Además, existe la posibilidad de obtener plusvalía por el aumento en el valor de los inmuebles y ganancias de capital si se venden los certificados a mejor precio.
La AMEFIBRA subraya que, además de la transparencia y el reporte trimestral en bolsa, muchas FIBRAs ofrecen contratos indexados a dólares y coberturas cambiarias, consolidando su atractivo como instrumento de refugio ante la inflación.
¿Cuáles son los requisitos para invertir en FIBRAs?
- Acceso a una plataforma autorizada para operar en la bolsa de valores.
- Adquisición de CBFIs en la emisora elegida.
- Ser mayor de edad y contar con una cuenta bancaria.
- No se requiere un monto mínimo elevado; la inversión inicial depende de la plataforma.
¿Cómo puedo invertir?
El proceso para invertir consiste en abrir una cuenta en una plataforma o casa de bolsa, transferir fondos, buscar la clave de cotización de la FIBRA en la bolsa, y realizar la compra de los CBFIs.
Posteriormente, el inversionista puede monitorear su inversión, recibir ingresos periódicos por concepto de rendimientos y decidir cuándo vender sus certificados de manera total o parcial, lo que otorga liquidez y flexibilidad.
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