En méxico, los centros de uso mixto han surgido a la par de la política de desarrollo urbano,  de redensificación y compactación de zonas de ciudades, como la ciudad de méxico, mediante un proceso de reconstrucción.

Los 101 centros de Uso Mixto que hay en México —44 en la Ciudad de México— participan de la tendencia mundial del mercado inmobiliario. Se distinguen por su diseño arquitectónico moderno y funcional e integran comercios, vivienda, oficinas y entretenimiento. El Uso Mixto es una respuesta creativa a los retos que imponen las urbes modernas, pues evitan que los usuarios se desplacen diariamente por la ciudad, a quienes permite maximizar su tiempo y mitigar el estrés rutinario, evitando el denso tránsito vehicular.

Como en otras latitudes, los espacios de Uso Mixto están destinados para la población de altos y medios ingresos, pero también para el segmento de “altos ejecutivos de firmas multinacionales con presencia en nuestro país, quienes privilegian el uso de este tipo de centros, pues quieren vivir, trabajar y comprar sin distraerse ni tener que desplazarse”, explicó en entrevista Patricia Olivera Martínez, del Departamento de Geografía de la Facultad de Filosofía y Letras de la UNAM.

En México, estas microciudades son construidas por desarrolladores inmobiliaros en distintas ciudades del país, así como en la Ciudad de México, ya sea en el Paseo de la Reforma, la avenida Insurgentes, así como en zonas donde reconstruyen áreas otrora ocupadas por la industria, como en la colonia Polanco o en el Toreo de Cuatro Caminos.

Patricia Olivera explicó en entrevista que en el periodo 2012 --- 2017 se invirtieron 14,653 millones 264,208 dólares en todo el país en desarrollos de Uso Mixto, lo que representa 40.9% del total de 36,000 millones de dólares invertido por el sector inmobiliario, así como 34.7% de la superficie construida en el país en el mismo periodo —22 millones 445,300 de un total de 64 millones 640,786 m2 construidos—, según datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y de la Revista Inversión Inmobiliaria.

En la Ciudad de México, la inversión en centros de Usos Mixtos es de 10,125 millones de dólares, en tanto que el área construida asciende a 7 millones 195,274.93 metros cuadrados, según datos de la ADI.

Hoy, la tendencia es crear en un mismo espacio edificios verticales donde hay oficinas, comercios, vivienda y entretenimiento”.

Legislación urbana

La académica de la UNAM explicó que la legislación de desarrollo urbano creada en los últimos 18 años en la capital del país estableció las condiciones para el despegue de los centros comerciales y de Uso Mixto. Normativa que inició en el 2000 con el Bando 2, el cual permitió la inversión inmobiliaria; le sucedió la Norma 26, con la que surgieron las asociaciones público privadas y finalmente con las Zonas de Desarrollo Económico y Social, que promueven la redensificación con base en cuatro polos de desarrollo en la CDMX.

En síntesis, la política de desarrollo urbano pretende redensificar y compactar las zonas urbanas en la Ciudad de México, donde a la fecha prevalece la escasez y encarecimiento del suelo urbano, así como ineficiencia del transporte, por lo que los centros de Uso Mixto se convierten en una opción ideal. Incluso, representan la siguiente etapa de evolución de los centros comerciales.

“Los factores que obligan a los desarrolladores inmobiliarios a construir proyectos de Uso Mixto son la elevada densidad poblacional en las ciudades y el alto costo de la tierra”, explica Patricia Olivera, en tanto que Jorge Lizan, director general de Lizan Retail Advisors, advierte que, dado que “los proyectos de Uso Mixto son complejos, se requiere del concurso de desarrolladores con alto grado de sofistificación”. Agregó: “La gente comenzó a demandar vivir y trabajar en un mismo lugar, lo cual impulsó el desarrollo de los centros de Uso Mixto”.

Reconstrucción de espacios urbanos

En México, el “suelo para reciclamiento urbano comenzó a incrementarse desde 1980, cuando las empresas industriales sucumbieron a la crisis. Debieron recurrir a la reestructuración productiva o a la relocalización de vidrieras, automotrices, ferrocarriles (…) Se desmantelaron y los antiguos predios tuvieron un radical reciclamiento a partir de 1990”, asegura Patricia Olivera.

Otro factor del surgimiento de centros de Uso Mixto es “la abundante inversión inmobiliaria para estratos de alto ingreso que atrajo el interés de inmobiliarias para (comprar) terrenos de bajo precio (…) así como la adquisición de grandes predios de industrias cerradas (…) y de predios (de las colonias) Torre Blanca, Ampliación Granada, Pensil y Anáhuac, donde el valor del metro cuadrado ronda los 4,000 dólares.

En la zona norte de Polanco, destaca el centro corporativo Plaza Carso, como Uso Mixto desarrollado en el espacio que ocupaban las plantas de las firmas Vitro y Tire. Entre otros grupos inmobiliarios con proyectos en esta zona, están Grupo Dhanos, Grupo Abilia y CIDI, quienes participan desde la relocalización de las plantas de Chrysler, Colgate-Palmolive y Euzkadi, citado por Patricia Olivera.

Enrique Morán, director de Marketing y Relaciones Públicas de Thor Urbana, advierte que la industria inmobiliaria en México aporta 15% del PIB, y que sí hay una nueva tendencia en las ciudades mexicanas de reconstituir y rediseñar viejos espacios urbanos y hacerlos más eficientes. “Hoy la tendencia es crear en un mismo espacio edificios verticales donde hay oficinas, comercios, vivienda y entretenimiento”, precisa.

En entrevistas por separado, Enrique Morán y Patricia Olivera coincidieron en que las colonias Polanco y Granada de la CDMX son ejemplo de esa política de redensificación y reconstrucción de espacios. Con la nueva recomposición inmobiliaria, el suelo de esa zona adquiere un gran valor porque la población urbana demanda nueva vivienda, nuevos espacios comerciales, de trabajo y oficina.

“Thor Urbana, explicó Enrique Morán, le da una salida a un espacio subutilizado, que de industrial ahora puede ser usado como Uso Mixto con triple función”.

Enrique Morán sostuvo que Thor Urbana es una firma de desarrollo e inversión inmobiliaria y construye usos mixtos como centros de experiencia que ofrecen entretenimiento y un uso racional de sus diversas actividades.

Esta inmobiliaria mexicana desarrolla los proyectos The Ladmark Guadalajara, oficinas, residencias y departamentos de lujo, que estarán listos en el otoño del 2018, y The Harbor Mérida, desarrollo ligado al complejo Vía Montejo que tiene oficinas y departamentos de lujo: una microciudad en Mérida.