La morosidad del Infonavit y el mensaje que envía al mercado de vivienda

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es el principal otorgante de crédito hipotecario del país, por lo que su comportamiento no solo incide en sus derechohabientes, sino que también se convierte en una referencia para toda la industria. En este contexto, el repunte en su nivel de morosidad envía una mala señal al mercado de vivienda.

A septiembre pasado, el organismo registró un índice de morosidad (Imor) de 19.40%, su segundo nivel más alto en los últimos años, solo por debajo de junio de 2023, cuando alcanzó 19.51 por ciento. En contraste, la cartera de vivienda de la banca comercial reportó un Imor de 3.11% en el mismo periodo, es decir, un nivel seis veces menor al observado en el Infonavit.

Para actores de la industria, este nivel representa una señal relevante de riesgo para el mercado de vivienda y si bien la administración del organismo sostiene que el deterioro del indicador responde a una “herencia maldita” generada en el pasado, actores como Banco de México (Banxico) también han señalado el nivel de morosidad que actualmente maneja el instituto.

“El mensaje que se le da a la gente es que no te preocupes, no pagues, porque no te van a venir a cobrar. Cuando eso ocurre en el mercado hipotecario del Estado, se genera un deterioro que termina afectando a todo el sector”, detalló Edgard Mercado, fundador de la firma Solviing, enfocada a la compraventa de vivienda usada en el país.

De acuerdo con el especialista, ante el nivel de morosidad del Infonavit, se complicaría el acceso al financiamiento para la adquisición de vivienda, pues otros jugadores como los bancos percibirían un alto riesgo en el mercado y esto provocaría alza en tasas, las cuales se conjugarían con los precios elevados de los inmuebles y que el ingreso no es suficiente para adquirir un hogar.

“Los precios de la vivienda están altísimos. Entonces, hoy con el ingreso disponible que tiene la gente, pues no le está alcanzando para comprar lo que hay en el mercado”, declaró Mercado.

El mayor riesgo

A septiembre pasado, el Infonavit administraba una cartera de 1.9 billones de pesos; sin embargo, el crecimiento de su cartera vigente se desaceleró mientras que el de cartera vencido tuvo un “incremento abrupto”, de acuerdo con Banxico.

En su reporte de estabilidad financiera más reciente, el banco central destacó que el riesgo más importante para el Infonavit es el desempleo de sus acreditados, ya que, en dicha situación los patrones no pueden llevar a cabo los descuentos directos de nómina y el comportamiento de la cartera depende de la voluntad de pago de los beneficiarios.

Para el banco central, pese a la morosidad de la cartera del Infonavit, este organismo puede afrontar potenciales pérdidas, debido a su solvencia. “El Infonavit cuenta con reservas y patrimonio suficientes para hacer frente a las potenciales pérdidas por cartera vencida”.

¿Fue una “herencia maldita”?

Recientemente, Octavio Romero Oropeza, director general del Infonavit, indicó que el nivel de morosidad del organismo no es un reflejo reciente de deterioro, sino un problema heredado de administraciones pasadas, ya que los créditos originados anteriormente eran “impagables”, debido a los esquemas de cobros de saldos crecientes, por lo que ahora se busca reestructurarse y corregirlos.

De acuerdo con el funcionario, la morosidad efectiva de los créditos originados a partir del 2019 sería considerablemente menor y comparable con la de la banca comercial.

“Los créditos en el Infonavit hasta antes del presidente López Obrador eran impagables, porque se les cobraba de más. En esa administración se empezaron a cobrar correctamente y eso se refleja en el índice de morosidad”, declaró Romero Oropeza.

El funcionario detalló que, ante esta problemática, el organismo ha comenzado con la reestructuración de más de 4.8 millones de créditos, donde se otorgan beneficios a los acreditados en esta situación para poder liquidar el saldo de su deuda. Hasta inicios de diciembre, el organismo llevaba más de 2.5 millones de créditos reestructurados y en el transcurso de este mes, abarcaría el resto.