¿Departamentos sin escrituras? Un riesgo silencioso en condominios

Para muchas personas, tener un departamento es sinónimo de estabilidad, al tratarse de un patrimonio construido con años de esfuerzo; sin embargo, en ese proceso hay un paso crucial que con frecuencia se deja pendiente: la escrituración de la propiedad.

Aunque puede parecer un trámite más —costoso o postergable— no realizarlo cambia por completo la relación legal con la vivienda.

De acuerdo con Mara Cavazos, presidenta de la Red de Profesionales en Administración de Condominios, esta situación es más común de lo que se piensa. En algunos edificios, menos de 20% de los ocupantes han formalizado su propiedad mediante escrituras, lo que incluso dificulta la regularización de los propios condominios.

“Muchos dicen que no escrituraron porque es muy caro: hay que pagar avalúo, impuestos, derechos notariales… en algunos casos, solo eso puede superar los 100,000 pesos en un departamento pequeño. Por eso lo dejan pasar”, comentó.

En la práctica cotidiana, pocas personas cuestionan si tienen o no la escritura. Viven ahí, pagan servicios y participan en la dinámica del edificio; sin embargo, jurídicamente la diferencia es sustancial.

La escritura es el documento que acredita la propiedad. Sin ella, no hay forma legal de demostrar que un inmueble pertenece a una persona, aun cuando exista un contrato de compraventa o años de ocupación.

“Puedes tener la posesión, pero no tienes la propiedad. La única manera de demostrar que eres dueño es con la escritura”.

Esta situación también impacta la vida interna de los condominios, ya que quienes no han escriturado no cuentan con reconocimiento pleno como propietarios, por lo que su participación en decisiones formales puede verse limitada.

Cuando el problema se hace evidente

La falta de escrituras suele pasar desapercibida hasta que surge la necesidad de vender o heredar el inmueble.

Es en ese momento cuando aparecen las complicaciones. Sin escrituras, la operación no puede formalizarse y, en muchos casos, es necesario recurrir al propietario original para concretarla.

“Me dicen: ‘Oye, ¿cómo puedo vender si no escrituré?’ Pues no puedes vender porque no es tuyo”.

Si el propietario original ya no está o no puede ser localizado, la situación se vuelve aún más compleja. “¿Cómo quieres dejar una herencia si ni siquiera tienes la propiedad?”.

Cuando hay daños o emergencias

El problema adquiere otra dimensión en situaciones extraordinarias, como sismos o daños estructurales. En estos casos, acreditar la propiedad es indispensable para acceder a apoyos o participar en procesos de reconstrucción. Sin escrituras, ese respaldo no existe.

“Hubo gente que se quedó sin nada porque no tenía cómo demostrar que era dueña”, recordó Cavazos sobre lo ocurrido tras los sismos en la Ciudad de México.

Además, en el caso de los condominios, la falta de documentos puede frenar decisiones colectivas, como la demolición o reconstrucción del inmueble, al no poder acreditarse quiénes son legalmente los propietarios.

El costo, el principal freno

La razón más frecuente para no escriturar es el costo. El proceso implica avalúos, impuestos y derechos notariales que pueden representar un gasto importante, lo que lleva a muchas personas a posponer el trámite durante años.

A esto se suma otra práctica común: adquirir inmuebles mediante contratos privados que nunca se formalizan ante notario, lo que prolonga la falta de certeza jurídica, de acuerdo con el Colegio de Notarios.

¿Qué implica escriturar un departamento?

Para el organismo, la escrituración es el proceso mediante el cual un notario da certeza jurídica a la propiedad y la inscribe en el Registro Público.

De forma general, el proceso incluye:

• Verificación de la propiedad y del vendedor.
• Revisión de adeudos (predial, agua, mantenimiento).
• Elaboración de la escritura pública.
• Pago de impuestos y derechos.
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Este procedimiento formaliza la transmisión del inmueble y otorga seguridad jurídica al propietario.

Aunque existen alternativas para facilitar el proceso —como organizarse entre vecinos o buscar esquemas de apoyo—, especialistas coinciden en que escriturar es indispensable para consolidar el patrimonio.

“Es lo más caro que tienes y no lo escrituras. ¿Prefieres que se pierda?”, planteó Cavazos.