Lectura 4:00 min
Boom del comercio electrónico dispara demanda logística y eleva rentas en México
La expansión del canal digital obliga a desarrollar centros de distribución más cercanos, tecnificados y orientados a entregas rápidas
El crecimiento del comercio electrónico en México ha transformado el mercado inmobiliario industrial, al generar una mayor demanda por espacios logísticos más cercanos, tecnificados y eficientes.
De acuerdo con un análisis de José Luis Rubí, market research manager de la firma Cushman & Wakefield, la expansión del canal digital ha presionado la infraestructura logística, particularmente en zonas urbanas, donde se concentra el consumo.
Te puede interesar
“En los últimos años, el comercio electrónico ha dejado de ser un canal complementario para convertirse en uno de los principales motores de transformación del mercado inmobiliario industrial en México. Este crecimiento está redefiniendo tanto la ubicación como las especificaciones técnicas de los espacios logísticos en el país”, se puede leer en el documento.
El reporte indica que, durante el 2025, el comercio electrónico alcanzó un valor estimado de 941,000 millones de pesos, lo que representó un crecimiento anual de 19.2% y consolidó al canal digital como uno de los principales impulsores de la actividad económica del país.
Este dinamismo, especialmente en zonas urbanas donde más de 67 millones de personas realizaron compras en línea durante el año pasado, elevó la necesidad de centros de distribución capaces de responder a entregas más rápidas y eficientes.
Tipo de espacios
En este contexto, el mercado industrial ha comenzado a adaptarse con un enfoque en dos tipos de infraestructura, como son los centros de distribución regionales, conocidos como “Big Box”, y los espacios de última milla, diseñados para operar dentro o cerca de las ciudades.
Según el análisis, los desarrollos Big Box, generalmente superiores a los 20,000 metros cuadrados, concentran inventarios y abastecen amplias regiones. “Estos inmuebles suelen contar con especificaciones de Clase A, como mayores alturas libres, amplios patios de maniobra y conectividad estratégica con autopistas y nodos logísticos clave”.
Por su parte, los centros de última milla buscan reducir tiempos de entrega mediante su proximidad al consumidor final. “Dentro de las ciudades, el crecimiento del e-commerce también está impulsando el desarrollo de espacios logísticos de última milla”.
Impacto en la CDMX
El impacto ya es visible en la Ciudad de México. De acuerdo con el análisis, durante el 2025 el segmento logístico concentró cerca de 90% del espacio industrial comercializado y registró una absorción superior a 1 millón de metros cuadrados, impulsado en gran medida por la demanda asociada al comercio electrónico.
El análisis destaca que este crecimiento también ha presionado los precios en la Ciudad de México, donde las rentas logísticas han mostrado una tendencia al alza en los últimos años, en un contexto de alta demanda y limitada disponibilidad de suelo en ubicaciones estratégicas.
Según el reporte, al cierre del 2025 la renta promedio de espacios logísticos en el perímetro de la Ciudad de México era de 10.82 dólares mensuales por metro cuadrado, frente a los 5.38 dólares registrados en el 2020.
El informe añade que, ante la saturación de corredores tradicionales como Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, el desarrollo logístico ha comenzado a expandirse hacia nuevas zonas como Zumpango, donde existe mayor disponibilidad de tierra y costos más competitivos.
“La creciente presión sobre estas zonas ha impulsado la expansión hacia nuevos corredores con mayor disponibilidad de suelo y costos más competitivos, como Zumpango, que comienza a consolidarse como un nuevo polo logístico en la región”, se puede leer en el informe.
Exigencias técnicas
El análisis destaca que otro cambio provocado por el comercio electrónico es el rediseño de los espacios, con mayores exigencias técnicas en los inmuebles.
“Desde el punto de vista técnico, los edificios diseñados para operaciones de comercio electrónico requieren especificaciones más avanzadas que las instalaciones logísticas tradicionales”, señala el análisis, que refiere que una de estas características son las alturas libres superiores a 10 o 12 metros, lo que permite integrar sistemas de almacenamiento de alta densidad, entrepisos operativos y soluciones de automatización.
En el segmento de última milla, la tendencia apunta hacia instalaciones más especializadas, con infraestructura para tecnologías como ruteo dinámico, lockers inteligentes y estaciones de carga para vehículos eléctricos.
El informe anticipa una mayor presión tanto en la disponibilidad como en los niveles de renta hacia el futuro, especialmente en ciudades con alta densidad urbana, debido a la competencia por estos espacios.
