¿Por qué vivir cerca del centro de las ciudades es cada vez más caro?

Vivir cerca del centro de las grandes ciudades del país se ha vuelto cada vez más caro, ya que en urbes como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey los precios de la vivienda pueden ser hasta 2.5 veces más altos que el promedio urbano, debido a la concentración de empleo y servicios que presiona al alza el valor del suelo.

De acuerdo con un análisis reciente del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), este fenómeno orilla a muchas familias a optar por vivir en áreas más alejadas de sus centros de trabajo, donde el suelo es más barato; sin embargo, esto implica costos adicionales:

• Mayor tiempo de traslado.
• Mayor gasto en transporte.
• Menor acceso a servicios y empleo.

“Los costos de transporte, definidos no solo en términos monetarios, sino también en términos de tiempo e incertidumbre, pueden aumentar exponencialmente, en lugar de forma lineal, derivado de transportes ineficientes y vías de acceso congestionadas, lo que fortalece la demanda de las ubicaciones cercanas al centro de negocios”, se lee en el análisis.

El estudio analiza los patrones espaciales de ocho grandes ciudades del país —Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla, Tijuana, Toluca, León y Ciudad Juárez— con el objetivo de identificar dónde se concentran los principales centros de negocios y cómo cambia el valor de la vivienda conforme aumenta la distancia a estos puntos.

Para ello, los investigadores utilizaron información de masa salarial a nivel de código postal, lo que permitió ubicar los lugares donde se concentra la actividad económica formal y los empleos mejor remunerados.

Los resultados muestran que el empleo está altamente concentrado en pocas zonas. En el caso de Ciudad de México, por ejemplo, una pequeña cantidad de códigos postales concentra una proporción importante de la masa salarial de la ciudad, lo que confirma la existencia de centros económicos bien definidos.

A partir de esta concentración de actividad económica se genera un patrón urbano claro, pues conforme aumenta la distancia al centro de negocios, tienden a disminuir la densidad poblacional, los ingresos de los habitantes y los precios de la vivienda.

Ciudades monocéntricas

Este comportamiento responde a lo que en economía urbana se conoce como modelo de ciudad monocéntrica, en el que la actividad económica se concentra en un núcleo central que atrae empleo, servicios y comercio.

En este contexto, las zonas cercanas al centro se vuelven más atractivas para vivir, lo que incrementa la demanda de vivienda y eleva el valor del suelo.

No obstante, el análisis también encuentra que algunas ciudades comienzan a mostrar patrones más complejos, con la aparición de nuevos polos de actividad económica fuera del centro tradicional.

Retos de planeación urbana

De acuerdo con el reporte, este fenómeno plantea retos para la planeación urbana y la política de vivienda, ya que el crecimiento de las ciudades hacia la periferia puede generar mayores tiempos de traslado y presiones sobre la infraestructura de transporte.

Ante este escenario, especialistas señalan que el desarrollo de vivienda cerca de los centros de empleo y la mejora del transporte público serán factores clave para reducir los costos que enfrentan los trabajadores que viven lejos de sus lugares de trabajo.