¿Vas a comprar una casa? Así puede protegerte la prelación registral

Antes de comprar una vivienda no basta con acordar un precio o firmar un contrato, ya que también es importante conocer la situación jurídica del inmueble para evitar problemas posteriores, por ello Kallify recomienda revisar la prelación registral, un principio que define qué derecho tiene prioridad cuando existen dos o más actos jurídicos sobre una misma propiedad.

De acuerdo con la empresa, muchas personas creen que la prioridad depende de la fecha en que se firmó un contrato, aunque en realidad el factor decisivo es el momento en que ese documento se presenta para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, sin importar cuándo fue firmado, ya que el sistema toma en cuenta el día, la hora, el minuto y el segundo de ingreso del trámite.

"En México, el principio de prelación registral garantiza seguridad jurídica y evita conflictos entre acreedores, compradores o terceros con interés sobre una misma propiedad", señaló Diana Sandoval, directora general de Kallify.

Según los especialistas de Kallify, este principio tiene efectos prácticos en distintas operaciones inmobiliarias porque establece un orden claro entre los derechos inscritos y brinda certeza tanto a compradores como a instituciones financieras, además de fortalecer la transparencia sobre la situación jurídica de cada inmueble. Entre los casos más comunes destacan:

• El comprador que inscribe primero su adquisición protege su derecho frente a otros posibles adquirentes.
• El banco que registra primero una hipoteca tiene prioridad de cobro en caso de ejecución.
• El embargo que ingresa primero al Registro Público prevalece sobre los posteriores.

Kallify señala que la prelación registral también representa una herramienta para prevenir fraudes inmobiliarios porque dificulta que un mismo inmueble genere efectos contradictorios frente a distintas personas y permite identificar con claridad qué actos jurídicos tienen prioridad sobre otros.

Antes de concretar una compraventa, Kallify recomienda solicitar una dictaminación jurídica con un notario para conocer el historial registral del inmueble y confirmar que no existan actos con mejor prelación que impidan la operación, además de identificar otros aspectos que podrían afectar la transacción.

La empresa explica que esa revisión también permite corroborar que quien vende realmente sea el propietario, que la vivienda no tenga hipotecas o embargos vigentes, que no exista un proceso sucesorio pendiente, que el inmueble se encuentre al corriente en el pago de predial y agua y que no existan anotaciones registrales que limiten la compraventa.

"La prelación registral es un principio básico que el Notario tendrá en cuenta para determinar el estatus jurídico del inmueble al realizar la dictaminación jurídica, ya que permite identificar qué derechos tienen prioridad registral y cómo pueden impactar una posible operación", explicó Sandoval. 

La directora general de Kallify añadió que conocer la situación registral antes de firmar una operación puede marcar una diferencia importante para compradores y vendedores, ya que una revisión preventiva permite identificar riesgos, cargas, limitaciones o incidencias que podrían afectar la compraventa antes de llegar a la firma.