Lectura 4:00 min
Revisión del T-MEC frena inversión en naves industriales pese a recuperación de la demanda
La incertidumbre comercial mantiene cautelosas a empresas y desarrolladores, mientras el mercado industrial aún opera por debajo de los niveles alcanzados durante el auge del nearshoring
La revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) comenzó a reflejarse en las decisiones de inversión del mercado inmobiliario industrial. La renta de naves industriales mostró señales de recuperación durante el primer semestre del 2026, pero la incertidumbre comercial llevó a empresas y desarrolladores a actuar con mayor cautela.
De acuerdo con la consultora Datoz, la absorción bruta de naves industriales alcanzó 2 millones 55,905 metros cuadrados (m2) entre enero y junio del 2026, un crecimiento de 14% respecto al mismo periodo del 2025.
Te puede interesar
Sin embargo, el volumen todavía se mantiene por debajo de los 3 millones 016,179 m2 registrados durante el 2024, cuando el auge del nearshoring impulsó niveles históricos de demanda.
Pablo Quezada, director general de Datoz, explicó que el mercado industrial continúa resentido por la incertidumbre derivada de los cambios en la política comercial internacional, un escenario que se intensificó con la revisión del T-MEC.
“La demanda de espacios industriales está en niveles relativamente bajos, respecto a otros periodos. Todavía es muy pronto cómo será el impacto o no. En breve lo que hemos visto es que ya pasamos un periodo de mucha incertidumbre en el 2025, que ahora en el 2026 perdura”, comentó Quezada en conferencia de prensa.
Anticipan crecimiento
La cautela también es visible entre los inversionistas que analizan nuevos proyectos manufactureros, especialmente aquellos vinculados con industrias orientadas a la exportación hacia Estados Unidos.
Desde la perspectiva de CBRE, la extensión por 16 años del T-MEC fue postergada, aunque no descartada. La firma recordó que el anuncio aún puede realizarse en cualquier momento mediante el Artículo 34.7.4 del acuerdo.
“Las revisiones anuales del tratado están generando incertidumbre estructural, pero el mercado ya lo venía anticipando. Proyectamos una recuperación gradual en la demanda, iniciando con manufactura ligera en distintos sectores”, aseguró la firma.
CBRE añadió que, conforme regrese la certidumbre al mercado, la manufactura pesada podría recuperar los niveles previos a la renegociación del T-MEC. Mientras tanto, el comercio entre México y Estados Unidos mantiene una trayectoria de crecimiento en medio del proceso de reconfiguración económica global.
La meta de 100 parques industriales
La incertidumbre también modificó la estrategia de los desarrolladores de parques y naves industriales, quienes optaron por reducir el ritmo de construcción sin cancelar sus planes de expansión.
Silvia Gómez, líder de Investigación de Mercado en Datoz, explicó que durante el segundo trimestre del 2026 comenzó la construcción de 408,632 m2 de espacio industrial.
“Ha continuado los inicios de construcción por parte de los desarrolladores. Sí, en menor medida: ahora construyen una sola nave, mientras que cuando estaba más fuerte el boom del nearshoring, se construían tres al iniciar un parque”, declaró.
La especialista descartó que este ajuste comprometa la meta del gobierno federal de desarrollar 100 parques industriales durante la administración de la presidenta Claudia Sheinbaum Pardo.
Hasta el primer año del actual gobierno suman alrededor de 21 parques industriales construidos y, a decir de Gómez, “todavía hay tiempo para que esta meta se cumpla, ya que no es un número tan grande”.
Logística impulsa la demanda
A nivel nacional, las empresas mexicanas concentraron 25% de las transacciones de renta de naves industriales, seguidas por las compañías estadounidenses con 24%, según Datoz.
Entre tanto, firmas globales han expandido su huella en territorio nacional. En la Ciudad de México, Amazon e Inditex ampliaron sus operaciones con una ocupación conjunta superior a 80,800 m2 de espacio industrial. En Monterrey, Nuevo León, una empresa del sector de telecomunicaciones y Gunther ocuparon 69,700 m2.
CBRE también identificó un repunte en proyectos inmobiliarios de mediano plazo, principalmente aquellos vinculados con el clúster tecnológico. En contraste, la mayor parte de las inversiones relacionadas con la industria automotriz permanece en espera hasta que exista mayor claridad sobre el futuro del T-MEC.
La evolución de la revisión del acuerdo comercial será determinante para el siguiente ciclo de inversión industrial. Mientras sectores como la logística, el comercio electrónico y la manufactura tecnológica mantienen activa parte de la demanda de naves industriales, los proyectos de mayor escala continúan condicionados a la certidumbre que ofrezca el futuro comercial de México.