El déficit habitacional en América Latina refleja problemas de calidad y acceso

El acceso a una vivienda adecuada, que cumpla con condiciones de habitabilidad, es uno de los principales retos en América Latina y el Caribe, una región donde 20% de los hogares presenta carencias severas y donde persisten brechas estructurales.

De acuerdo con el Anuario de la Vivienda 2025, de CAF -banco de desarrollo de América Latina y el Caribe-, si bien en los últimos años el déficit habitacional no ha empeorado de manera generalizada, tampoco ha logrado reducirse de forma significativa, debido a que el problema no se limita a la falta de viviendas, sino a las condiciones en las que estas existen.

“El acceso a una vivienda adecuada sigue siendo una de las fronteras más determinantes para el desarrollo y la equidad en América Latina y el Caribe”, se puede leer en el documento.

Menos déficit cuantitativo, más problemas de calidad

Según los datos del informe, la región ha mostrado una reducción lenta pero sostenida del déficit cuantitativo, es decir, del número de viviendas faltantes; sin embargo, este avance ha sido insuficiente para resolver el problema de fondo.

El propio documento advierte que el déficit cualitativo —relacionado con viviendas precarias, hacinamiento o falta de servicios— es el más significativo en la mayoría de los países.

“La persistencia del déficit cualitativo … está asociada tanto a la precariedad del parque habitacional existente como al crecimiento de la autoconstrucción informal como respuesta a la crisis de asequibilidad”, detalla el análisis.

Esto implica que millones de hogares ya cuentan con una vivienda, pero no necesariamente es el espacio adecuado. En muchos casos, estas soluciones responden a procesos de autoconstrucción informal que crecen más rápido que la capacidad de los gobiernos para regular o mejorar el parque habitacional existente.

La vivienda es poco asequible

A este panorama se suma el problema del acceso económico a la vivienda. El informe señala que la relación entre precio habitacional e ingreso de las familias supera niveles críticos en casi toda la región, lo que evidencia una desconexión entre el mercado inmobiliario y la capacidad de pago de los hogares.

Incluso en un contexto de estabilización macroeconómica —con inflación a la baja en varios países—, los precios de la vivienda mantienen presión sobre los ingresos. En algunos casos, los valores de venta han crecido por encima de la inflación, lo que ha profundizado la brecha de acceso.

“La asequibilidad de la vivienda (relación entre precio e ingreso) sigue siendo un desafío estructural en la mayoría de los países en 2024”, se lee en el informe.

En el mercado de alquiler, la situación tampoco es distinta. Aunque algunos países muestran mejoras, en otros los hogares de menores ingresos destinan una proporción elevada de sus ingresos al pago de renta

Barreras estructurales frenan avances

El lento progreso en la reducción del déficit habitacional no es casual. El documento identifica una serie de obstáculos estructurales que limitan el acceso a la vivienda formal.

Entre ellos destaca la alta informalidad laboral, que en varios países supera 50% de la población ocupada. Esta condición dificulta el acceso al crédito hipotecario, que suele requerir ingresos formales y estables.

A esto se suma un sistema de financiamiento habitacional con alcance limitado. El crédito hipotecario, medido como proporción del PIB, muestra grandes disparidades entre países y, en general, se concentra en sectores de ingresos medios y altos.

Otro factor relevante es el acceso al suelo urbano. La escasez de suelo urbanizado, junto con marcos regulatorios restrictivos y altos costos, empuja a una parte de la población hacia soluciones informales en la periferia de las ciudades.

“La informalidad laboral y habitacional persiste como principal obstáculo estructural … mientras que las limitaciones del crédito hipotecario revelan la profundidad de los desafíos”.

Avances limitados en un contexto desigual

El panorama regional muestra cierta estabilidad macroeconómica tras los años de volatilidad reciente, con mejoras en inflación y empleo en varios países. Sin embargo, estos avances no se han traducido en una mejora sustancial en las condiciones habitacionales.

El informe concluye que la región enfrenta una recuperación desigual, donde persisten altos niveles de informalidad y limitaciones en el acceso a financiamiento, factores que condicionan la inclusión habitacional.

“La región transita un período de moderación macroeconómica … acompañado por una persistente informalidad urbana que condiciona las trayectorias de inclusión habitacional”.

Un problema que cambia de forma, no de fondo

En conjunto, los datos muestran que América Latina ha logrado contener el crecimiento del déficit habitacional, pero no resolverlo de manera estructural.

El desafío, según el Anuario, es mejorar la calidad, ubicación y accesibilidad de la vivienda. Esto implica repensar las políticas públicas, fortalecer los sistemas de financiamiento y atender condiciones estructurales —como la informalidad— que siguen marcando el acceso a la vivienda en la región.

“La persistencia de la informalidad, la precariedad del stock existente y la necesidad de mayor asequibilidad exigen un nuevo ciclo de políticas habitacionales centradas en la calidad, localización y sostenibilidad de la vivienda”.