Lectura 5:00 min
La vivienda en México no despega pese a la necesidad habitacional
El alza en el precio del suelo, la reducción del inventario accesible y los límites de los programas públicos explican por qué el rezago seguirá presente hacia el 2026.
Los desarrolladores han ajustado su modelo enfocado en menos ventas de vivienda pero de mayor valor para no perder dinamismo en los ingresos que perciben.
La construcción de vivienda en México no avanza al ritmo necesario para cubrir las nuevas necesidades habitacionales ni para reducir el rezago acumulado, pues durante el 2025 se edificaron alrededor de 130,000 viviendas, cuando existe una demanda cercana a las 300,000 unidades cada año.
De acuerdo con especialistas, este fenómeno responde a problemas estructurales que han impedido que la oferta atienda las necesidades reales de los hogares, lo cual genera un desfase entre lo que se construye y lo que se requiere para satisfacer la demanda, especialmente de la población de menores ingresos.
Para Marisol Becerra, directora de Estrategia de Datos y Consultoría en Monopolio/DD3, el principal problema no está en la demanda habitacional, sino en una desalineación dentro del mercado entre lo que se produce y lo que las familias pueden y necesitan comprar. “La compra (de una vivienda) ocurre cuando se alinean el precio, el ingreso del hogar, el crédito y el tipo de vivienda. Cuando alguno de estos factores no cuadra, la decisión se pospone y el hogar ajusta su búsqueda”, explicó.
Según la especialista, esta desalineación se manifiesta en varios aspectos, como el hecho de que los precios de la vivienda crecen más rápido que los ingresos, lo que reduce la capacidad de compra y provoca que los niveles de crédito no correspondan con los valores actuales. Asimismo, el producto disponible no responde a las necesidades de conectividad, servicios y acceso al empleo que demandan los hogares.
En ese contexto, el desajuste del mercado se traduce en una menor absorción de la oferta disponible y en una presión persistente sobre el segmento de vivienda accesible.
La falta de inventario
Para Leonardo González, director de Información de la plataforma Homepty, uno de los principales obstáculos para ampliar la oferta habitacional accesible es el encarecimiento del suelo urbano, ya que este factor ha reducido de manera considerable la viabilidad de proyectos de vivienda económica en zonas bien ubicadas.
“Los datos del Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal muestran que el componente del suelo representa entre 28% y 45% del precio final de una vivienda en zonas metropolitanas, porcentaje que se ha incrementado sistemáticamente durante la última década”, declaró González.
Según el especialista, este encarecimiento ha limitado la producción de vivienda accesible en áreas consolidadas y ha empujado el desarrollo hacia zonas periféricas, donde el suelo es más barato, pero la conectividad, la infraestructura y los servicios son más limitados.
Para Marisol Becerra, a este factor se suma una reducción sostenida del inventario disponible, el cual pasó de cerca de 600,000 viviendas en el 2015 a apenas 248,000 en el 2025, es decir, una caída cercana a 60 por ciento. En el segmento de vivienda económica y popular, la contracción ha sido más marcada, al pasar de 355,000 casas a poco más de 122,000 en la última década.
Entorno financiero presiona
Otro factor es el entorno financiero, que ha complicado aún más el acceso a la vivienda, pues a pesar de que el crédito hipotecario sigue disponible, su alcance es cada vez más limitado frente al encarecimiento habitacional.
“Las tasas hipotecarias se han mantenido alrededor de 10.3%, mientras el valor de la vivienda continúa creciendo a un ritmo de entre 8 y 9% anual”, detalló Marisol Becerra.
De acuerdo con la especialista, esta combinación ha provocado que, incluso entre hogares con ingresos formales, el esfuerzo financiero requerido para adquirir una casa sea mayor que en otros años.
Según las cifras de SHF, en los primeros nueve meses del año, el precio de la vivienda a nivel nacional se incrementó 8.7% en su medición anual, para ubicarse en un promedio de 1 millón 862,524 pesos.
La política pública frente al gran reto
Desde el sexenio anterior, el gobierno ha buscado reducir el rezago habitacional, calculado oficialmente en cerca de 8 millones de hogares, primero con un enfoque de acciones de mejoramiento habitacional y posteriormente con el plan de edificar 1 millón 800,000 viviendas durante la presente administración, con prioridad en las personas que ganan hasta dos salarios mínimos al mes (alrededor de 17,000 pesos mensuales).
Leonardo González advirtió que el programa enfrenta retos importantes para lograr un impacto a escala, particularmente en términos de ejecución y volumen, dada la magnitud del déficit habitacional que existe.
Marisol Becerra añadió que el programa tiene el reto de articularse con las condiciones reales de la oferta y la demanda. Para el 2025, se reportaron más de 300,000 viviendas en proyectos contratados y por contratar, así como más de 216,000 solicitantes registrados; sin embargo, destacó que el desafío inmediato será que los proyectos se traduzcan en entregas efectivas y, sobre todo, en vivienda bien ubicada.
