Fibra Shop podría lograr el mayor dividendo en el sector

Estimamos que las cifras correspondientes al tercer trimestre y lo que resta del año mostrarían solidez en las ocupaciones del portafolio, superiores a 93% en promedio. De igual forma, esperamos que el incremento de las rentas en los contratos con vencimientos del tercer trimestre muestre un crecimiento nominal superior a 10%, debido a los importantes niveles de inflación registrados en lo que va del año.

Lo anterior generaría un crecimiento secuencial en ingresos cercano a 2.0% t/t, que consideramos importante. De igual forma, el Ingreso Operativo Neto (NOI) se ubicaría en 203 millones de pesos y un EBITDA de 186 millones de pesos, lo que implicaría una variación anual en ambos rubros cercana a 13.0% a/a. Este desempeño integraría eficiencias operativas y avances graduales en el margen NOI y margen EBITDA en alrededor de 15 puntos base en términos secuenciales.

Es importante destacar que este desempeño aún no integra la entrada al portafolio del inmueble “La Victoria” ubicado en Querétaro, y que inició operaciones con una ocupación superior a 70% con cartas de intención de arrendamiento que podrían ubicar la ocupación alrededor de 90% a finales de este año. El área bruta rentable (ABR) de este activo es de 57,240 m2.

La administración estima que el NOI en los próximos 24 meses podría ubicarse en 221 millones de pesos en términos anuales, lo que reflejaría un Cap Rate de 8.0% con base en el precio de adquisición de 2,762 millones de pesos. Consideramos que estas estimaciones son asequibles de acuerdo al importante avance en la comercialización y ubicación del inmueble, que es uno de los corredores más importantes de esta ciudad.

Por otro lado, se mantienen en desarrollo los proyectos “Sentura” en el Estado de México y “La Perla” en Guadalajara, que en conjunto con el inmueble “La Victoria” aportarían un ABR de 218,817 m2, hacia la segunda mitad del 2019, es decir, un incremento superior a 45% respecto a la superficie al cierre del último trimestre del Fibra.

Cabe mencionar que debido al avance en las tasas de interés y el financiamiento a tasa flotante del Fibra (cercana a 50% del total) se observó un mayor servicio de deuda y una afectación en las últimas distribuciones a los inversionistas.

Consideramos que las perspectivas de la Fibra se mantienen positivas; no obstante, debemos considerar que un efecto en las tasas de interés ante las próximas políticas monetarias en EU y en nuestro país, ocasionaría costos de financiamiento más altos.

Es oportuno señalar que las preocupaciones sobre el sector de arrendamiento comercial en torno al e-commerce han incrementado por la entrada de competidores como Amazon, que pudieran desplazar la base de inquilinos. Sin embargo, hay que enfatizar que los formatos de centros comerciales en los Fibras en general muestran un formato de entretenimiento como los fashion malls que permiten mantener altas ocupaciones e incentivar al flujo de comerciantes, como lo muestran las recientes adquisiciones de FSHOP.

Proyectamos que las coberturas parciales en los pasivos y los avances menos agresivos en las tasas de interés en el trimestre en revisión (respecto a la primera mitad del año) permitirían una distribución trimestral cercana a los 0.29 de pesos por CBFI.

Lo anterior generaría el dividend yield más alto del sector con base en los precios actuales de FSHOP, y superior a 10 por ciento. Consideramos que estas distribuciones podrían ser sostenibles hacia el 2017-IV con base en el efecto estacional en el desempeño del portafolio que típicamente observa un mayor flujo de compradores y, por lo tanto, avances en los ingresos por arrendamiento.

Mantenemos nuestra recomendación de Compra y actualizamos nuestro precio objetivo a 14.00 de pesos por CBFI para finales de 2018-IV, lo que implicaría un rendimiento anualizado cercano a 40% considerando los próximos dividendos y la potencial apreciación de capital.

* Armando Rodríguez es gerente de análisis de Signum Research.