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La CNBV flexibiliza los límites de endeudamiento de los Fibras inmobiliarios
Con las nuevas disposiciones, ahora será en la asamblea general de tenedores de cada Fibra en donde se establezca el límite de endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda que pretendan asumir.
Especialistas opinan que esta nueva regla llega en un momento oportuno porque beneficiará a los fideicomisos, que, por la situación económica y la pandemia, han sufrido mayor impacto en su operación, dado que les dará mayor campo de maniobra en el capital de trabajo o en el refinanciamiento de pasivos.
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) anunció cambios en la regulación de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), con lo cual elimina el tope regulatorio que mantenían respecto a su nivel de endeudamiento, el cual ahora será determinado en cada una de Asamblea General de tenedores.
Antes de esta modificación, los Fibras tenían que cumplir con un límite en su nivel de apalancamiento del 50% respecto a la razón deuda sobre activos totales y mantener el índice de cobertura de servicio de la deuda como mínimo en 1.0 veces.
“Derivado del contexto actual y los límites regulatorios que establecen las ‘Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores’ vigentes (...) se ha estimado necesario eliminar el límite máximo de endeudamiento regulatorio”, publicó la CNBV en el Diario Oficial de la Federación el pasado 10 de diciembre.
Subraya que esta medida surge porque “las emisoras se han visto condicionadas en su capacidad de financiamiento, lo cual afecta sus inversiones y rendimientos, viéndose obligadas a financiar inversiones inmobiliarias de larga maduración, con préstamos de corto y mediano plazos que redunda en inversiones ineficientes y encarecen el costo en la contratación de deuda”.
Bajo estas nuevas disposiciones ahora será la asamblea general de tenedores de cada Fibra la que establezca el límite de endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda que pretendan asumir y, además, tendrán que comunicarlo al mercado mediante un evento relevante.
No obstante, destaca que la nueva medida para calcular el límite de apalancamiento se basará en la razón de activos totales entre el valor contable de las propiedades, la cual no puede ser mayor a cinco veces, en general.
Recurrirán más a este mercado
Armando Rodríguez, director general de Signum Research, explicó que con estos cambios habrá más flexibilidad entre estas figuras de inversión para contratar deuda bursátil o bancaria, la cual puede ser usada para financiar nuevos proyectos, para refinanciar deuda existente o para capital de trabajo, incluso para recomprar certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios.
Abundó que esta nueva regla llega en un momento oportuno porque beneficiará a los fideicomisos que, por la situación económica actual y la pandemia, han sufrido mayor impacto en su operación, dado que les dará mayor campo de maniobra en capital de trabajo o para refinanciar pasivos.
“Hay Fibras que se verán beneficiadas con esta nueva regulación bajo la coyuntura actual, dado que pueden contratar nuevos pasivos que le ayuden a refinanciar deuda existente o para capital de trabajo en un entorno en el que la pandemia pueda extenderse más de lo previsto”, explicó Rodríguez.
Actualmente hay 16 fibras que cotizan en Bolsa. Algunas de ellas son Fibra Prologis, cuyo nivel de apalancamiento se ubicó en 28.2%; el de Fibra Uno en 45.7%; el de Fibra Monterrey en alrededor de 31%; mientras que Fibra Macquarie reportó un índice de 36.9% y Fibra Danhos de 8.2%, al cierre del tercer trimestre de este año.
El director general de Signum Research enfatizó que respecto la nueva medida para calcular el límite de apalancamiento muestra un punto sensible que podría provocar la desalineación de intereses entre los fibras asesorados externamente, afectando a los inversionistas minoritarios.
“De mediano a largo plazos hay que cuidar que no se desalineen los intereses entre las administraciones asesoradas externamente y los inversionistas minoritarios, pues se podrían inflar los activos totales, generando una mayor comisión”, puntualizó.
Pablo Duarte, analista en Actinver Casa de Bolsa, dijo que este cambio en la regulación es positivo porque elimina los límites respecto a su nivel de deuda.
“Vemos positivo que estas modificaciones llegan en el ciclo de bajas tasas de interés y en antesala de una recuperación pospandemia del sector, lo cual abre la puerta a nuevas oportunidades de inversión (...) Vemos a Fibra Uno como uno de las más beneficiadas, sobre todo en adquisiciones”, dijo Duarte.
Agregó que antes la mayoría de los fibras habían limitado su ciclo de inversión, al no poder colocar nuevo capital o acciones en el mercado, ya que el precio de sus títulos estaba significativamente por debajo del valor neto de los activos.
