En Estados Unidos los Real Estate Investment Trust (REIT) llevan cerca de 54 años de existir y son muchas las lecciones que deben aprender de ellos sus contrapartes mexicanas, los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (fibras).

Un estudio comparativo sobre dichos instrumentos de inversión realizado por UBS indica que con más de medio siglo de historia de los REIT, los fibras mexicanos tienen mucho camino que recorrer y se tendrá que ver que maduren.

Por ejemplo, indica el estudio, los REIT administrados internamente tienen mejor desempeño que los que son administrados desde el exterior.

Los REIT especializados tienden a tener un mejor desempeño en el transcurso del tiempo que los diversificados.

Además, indica el estudio, la especialización ayuda en tiempos de gran turbulencia .

En este sentido, UBS comenta que los primeros fibras que aparecieron en el mercado en el 2011 eran diversificados y ha sido recientemente que aparecieron fideicomisos especializados. De hecho, hacia allá va la tendencia.

Los primeros 30 años

Los REIT fueron creados por el Congreso estadounidense para dar a los inversionistas la oportunidad de invertir en portafolios de bienes raíces.

La industria creció poco entre 1960 y 1970 con la introducción de un puñado de los REIT, los cuales estaban fuera del radar de los inversionistas.

En ese entonces el sector tenía un valor de capitalización de 743 millones de dólares con 32 fideicomisos en bienes raíces.

El cambio sustancial se dio a partir de noviembre de 1991 con la oferta pública de Kimco Realty, la cual fue muy demandada y abrió una ola de OPI de los REIT entre 1992 y 1994.

De 1991 a 1994 se dieron 95 ofertas públicas, alcanzando un valor de 16,000 millones de dólares; 62 de estas 95 compañías han sido absorbidas o privatizadas, como una clara evidencia de que el sector de fusiones y adquisiciones en Estados Unidos ha prevalecido en los últimos 20 años.

A la fecha existen 161 REIT con un valor de capitalización de 1.1 billones de dólares.

Sobreviven a la crisis

Durante la crisis económica del 2008, los precios de las acciones de los REIT se desplomaron como respuesta al congelamiento de las fuentes de financiamiento y a una recesión económica difícil.

El índice RMZ cayó más de 70% a sus niveles mínimos en más de una década. Los inversionistas se enfocaron en aquellas compañías que iban a sobrevivir al desastre y en las que iban a necesitar una alta capitalización.

Aquellos fideicomisos estadounidenses con balances financieros sanos y bajo nivel de apalancamiento lograron sobrevivir los peores momentos de la crisis financiera e incluso ofrecieron atractivas utilidades.

Aun así hubo algunos REIT que sufrieron los estragos de la crisis. Tal es el caso de Public Storage, un fideicomiso sin deudas, pero cuyas acciones cayeron 54% en el 2009.

La mayoría de los REIT, pero no todos, bajó sus dividendos durante el periodo de crisis para retener la mayor cantidad de capital posible para sortear la tormenta.

Entre el 2009 y el 2011 vino el periodo de recuperación y los REIT pasaron por un doloroso proceso de recapitalización y el valor de sus títulos se recuperó al tiempo que la mayoría de los fideicomisos abandonó la bancarrota.

Lecciones de la crisis

Son varias las lecciones por aprender de los REIT durante la crisis, las cuales deberían seguir los fibras mexicanos.

Se debe considerar que los REIT con buena administración son los que mejor sobrevivieron.

Los mejores REIT fueron aquellos que tienen los balances más sanos y un apalancamiento moderado.

Alto potencial

Marco Medina, analista de fibras de Ve por Más, consideró que el mercado mexicano tiene un alto potencial de crecimiento en el sector de fideicomisos de infraestructura en bienes raíces.

Sin embargo, respecto de Estados Unidos todavía hay mucho camino por avanzar. Recordó que el metro cuadrado por habitante es de los más bajos en México, incluso frente a algunas economías en América Latina, lo que refleja que el país tiene una baja penetración de espacios comerciales, y eso significa que a mediano plazo se observará un mayor desarrollo de inmuebles, en particular en las ciudades en proceso de crecimiento .

Además, dijo, ante la perspectiva de una mejora en el consumo, es previsible la construcción de nuevos espacios comerciales.

Mencionó que a nivel estructura, los REIT de Estados Unidos y los fibras son figuras similares en lo que respecta a la distribución de utilidades.

Comentó que los REIT empezaron a operar hace más de 50 años, por lo que son un mercado maduro y consolidado, en tanto que los fibras iniciaron hace unos años.En Estados Unidos hay REIT muy específicos para cada segmento del mercado. Por ejemplo, hay universitarios, de hospitales, oficinas, centros comerciales y escuelas, principalmente.

En México, en cambio, la mayoría se enfoca a varios sectores.

Se espera, en los próximos años, la entrada al mercado de fibras especializados.

Finalmente, UBS refiere que una recuperación en Estados Unidos y la caída en los precios internacionales del crudo pinta un panorama positivo para el sector de la construcción en México, pues eso significa demanda de espacios industriales y con ello, rentas jugosas.

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