¿Quieres rentar tu departamento en Airbnb? Factores clave que determinan tus ganancias

Al elegir un modelo de renta para una vivienda, cada vez más propietarios optan por plataformas digitales como Airbnb, impulsados por el auge del turismo. Sin embargo, especialistas del sector inmobiliario recomiendan evaluar con cautela la rentabilidad real antes de tomar una decisión.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), en México, quienes cuentan con un inmueble adicional a su vivienda principal poseen en promedio 1.1 propiedades, un escenario que abre la posibilidad de generar ingresos mediante rentas de corta estancia, pero que implica costos y condiciones que deben analizarse a detalle.

Según Víctor Barrios, consultor inmobiliario, la administración de rentas de corta estancia representa entre 15% y 30% de los ingresos totales. A ello se suman gastos de mantenimiento, servicios y equipamiento, lo que impacta directamente en la ganancia final.

“Si no te da para pagar un administrador, no es negocio; porque se convierte más en un autoempleo. Ahí la pregunta es: ¿vale la pena dejar tu trabajo para tener esta nueva ocupación? Muy probablemente no”, comentó el experto.

Barrios explicó que es indispensable comparar el Cap Rate (tasa de capitalización), es decir, el rendimiento real después de cubrir todos los costos.

Si una propiedad puede generar 30,000 pesos mensuales en Airbnb, frente a 20,000 pesos en renta tradicional, por ejemplo, en el esquema de corta estancia se deben cubrir gastos como luz, agua, internet, gas, mantenimiento, administración y mobiliario.

Pago de impuestos

El componente fiscal es otro elemento clave en la rentabilidad. Barrios afirmó que, en la mayoría de los casos, el pago de impuestos en plataformas de corta estancia resulta mayor en comparación con la renta a largo plazo.

El especialista añadió que, bajo el régimen simplificado de confianza (Resico), la carga fiscal en rentas tradicionales puede alcanzar un tope de 4%, significativamente menor frente a la tributación en Airbnb.

“No estoy diciendo que siempre conviene estar en el modelo a largo plazo, pero si el argumento es que Airbnb genera más ingresos, lo mejor es analizar el ingreso neto operativo: cuánto gané, cuánto gasté y cuánto me quedó después de todo, incluyendo, impuestos”, añadió.

Ocupación y ubicación

Una ocupación considerada atractiva se ubica entre 50% y 90% en una casa o departamento alquilado por Airbnb. Por otro lado, alcanzar niveles cercanos a 100% también implica riesgos, ya que incrementa el desgaste del inmueble y eleva los costos de mantenimiento.

Contrario a la percepción común, los destinos con mayor rentabilidad no necesariamente son los de playa. El consultor inmobiliario expuso que las grandes ciudades como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey suelen ofrecer altos rendimientos en función del costo de adquisición y operación.

No obstante, el análisis debe realizarse a nivel de zona dentro de cada ciudad, además de considerar las regulaciones vigentes, como el límite de 50% de noches al año permitidas para rentas de corta estancia en la capital del país.

“No hay una receta para hacer las cosas bien. No todo son los números, todo depende del perfil de cada persona, de sus objetivos”, apuntó Barrios y agregó que es importante buscar ayuda de un asesor inmobiliario que conozca el mercado para tomar la mejor decisión.