Vivienda de lujo cambia: menos inventario, ventas más lentas

La vivienda de lujo ha sido uno de los subsegmentos más estables del mercado habitacional en México; sin embargo, tras años de crecimiento impulsado por tasas de interés bajas y mayor interés de los inversionistas, el sector comienza a mostrar signos de reacomodo: los inventarios han disminuido y las unidades de mayor valor enfrentan una rotación más lenta.

“Cuando bajaron las tasas de interés entre el 2014 y el 2018, lo que pasó fue que aumentó de una manera muy importante el volumen de venta. Entraron muchos inversionistas a comprar producto de este tipo. Ahorita esos inversionistas ya se fueron y los mercados están regresando a sus volúmenes normales”, comentó Gene Towle, director de la firma consultora Softec.

Para la Comisión Nacional de Vivienda, el segmento residencial inicia en los 5.1 millones de pesos; sin embargo, Towle apunta que el umbral para considerar una propiedad como "lujosa" puede partir desde los 100,000 dólares (alrededor de 2 millones de pesos), ya que sólo 20% de la población en México puede acceder a este tipo de producto.

Las principales urbes donde se concentra esta oferta son la Ciudad de México, Cancún, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Mérida, Puerto Vallarta, Mazatlán, Tijuana, Puebla y Los Cabos, según los datos de Softec.

Para el especialista, no hay un riesgo de que este segmento residencial entre en crisis; sin embargo, es importante que los desarrolladores amplíen su inventario para poder satisfacer la demanda existente sobre este tipo de viviendas.

“Uno de los mayores riesgos que veo hoy no es tanto que la demanda se caiga, sino que los desarrolladores no están sustituyendo lo que ya se vendió. No puedes vender lo que no tienes. Si los inventarios siguen bajando, inevitablemente las ventas también van a caer, no por falta de demanda, sino por falta de producto disponible”, acotó Towle.

Cuestión de planeación

A esta dinámica se suma una comercialización más lenta en el rango de mayor valor. De acuerdo con Gabriela Serrano, project manager de Agwa Bosques y Up Santa Fe en Desarrolladora del Parque, el segmento de vivienda que supera los 5.5 millones de pesos aún no recupera el ritmo que tenía antes de la pandemia, debido a que la rotación de unidades es más pausada y requiere una planeación distinta.

“Este segmento, que va por arriba de los 5.5 millones, no ha logrado recuperarse a los ritmos que se vendían antes de la pandemia. La absorción es más lenta, porque el valor de la vivienda implica un comprador con mayor nivel de ingreso”, explicó Serrano.

En respuesta, algunos desarrolladores han optado por reducir el tamaño de sus proyectos para mantener márgenes razonables ante tiempos prolongados de venta. “Sabemos que la vivienda de lujo se va a vender, pero va a tomar más tiempo. Por eso hemos decidido hacer desarrollos más pequeños, más exclusivos, que nos permitan controlar mejor los tiempos de comercialización y proteger el rendimiento del proyecto”, añadió la especialista.

Además de la ubicación y el diseño, el acceso al financiamiento continúa como un factor clave para mover este tipo de propiedades. Serrano estimó que cerca de 70% de las compras en el segmento residencial –de 3 a 5 millones de pesos– se hacen con crédito hipotecario, aunque en el rango premium se requiere demostrar ingresos mucho mayores.

“Normalmente los bancos te prestan 80% del valor del inmueble, pero sí necesitas comprobar ingresos que tripliquen la mensualidad. Si vas a pagar 20,000 pesos, tienes que comprobar que ganas al menos 60,000 pesos”, detalló.

Uno de los principales obstáculos para ampliar la oferta de vivienda de lujo es la tramitología, especialmente en ciudades como la Ciudad de México, donde el tiempo para obtener permisos y licencias se ha duplicado en los últimos años.