¿Puede una Ley de Rentas bajar el costo de la vivienda? Solo si aumenta la oferta

La discusión sobre una eventual Ley de Rentas Justas en la Ciudad de México abrió un nuevo debate sobre el problema de fondo del mercado habitacional, que es la falta de vivienda suficiente, especialmente para los segmentos de menores ingresos.

El tema tomó fuerza en semanas recientes, luego de que el Congreso capitalino comenzara el análisis de una reforma constitucional en materia de rentas y de que la Suprema Corte validara el mecanismo vigente en el Código Civil que impide aumentos anuales por encima de la inflación.

De acuerdo con el análisis “Tope de rentas en CDMX: la solución que podría empeorar la crisis”, elaborado por Infohabitat, regular el crecimiento de los alquileres sin ampliar la oferta de vivienda podría generar nuevas presiones sobre el mercado formal.

El debate ocurre en un momento de caída en la producción habitacional en la capital del país. De acuerdo con cifras del Registro Único de Vivienda (RUV), durante los primeros cuatro meses del 2025 se registró la edificación de 527 viviendas en la Ciudad de México, pero para el mismo periodo del 2026 la cifra cayó a 183 unidades, una disminución de 65 por ciento.

La baja producción formal de vivienda en la Ciudad de México ha empujado a que los valores crezcan de manera considerable. Durante el primer trimestre del año, el precio promedio de la vivienda en la capital fue de 4.3 millones de pesos, es decir, la entidad con el valor más elevado del país.

Para Infohabitat, el encarecimiento de la vivienda responde a una oferta insuficiente en el segmento formal, especialmente en zonas donde la demanda aumentó durante los últimos años y donde cada vez más personas compiten por menos opciones disponibles.

Bajo esa lógica, el informe advierte que limitar el crecimiento de las rentas sin incrementar la construcción de vivienda puede desplazar la presión hacia otros segmentos del mercado, como los acuerdos informales, la vivienda vacía o los esquemas de corta estancia.

“Limitar el precio sin ampliar la oferta desplaza la crisis: de los contratos formales a los acuerdos verbales, de las rentas reguladas a las viviendas vacías, de los buscadores actuales a quienes llegarán después”, señala el informe.

El análisis indica que un esquema de estabilización de rentas puede generar ajustes en distintos puntos del mercado, entre ellos:

• Aumentos en el precio inicial de los contratos.
• Menor disponibilidad de vivienda tradicional.
• Salida de inmuebles hacia esquemas de renta de corta estancia.

Apunta a la regulación

La propuesta del gobierno capitalino busca incorporar principios de regulación de rentas y protección inquilinaria a la Constitución local como antesala de una legislación más amplia en materia de arrendamiento.

Entre las medidas planteadas también aparece una estrategia de vivienda social que contempla la construcción de 80,000 viviendas durante el sexenio, de las cuales cerca de 20,000 se destinarían a esquemas de renta asequible.

Sin embargo, legisladores locales reconocieron recientemente que la iniciativa deberá revisarse “a profundidad” antes de avanzar en el Congreso. El presidente de la Mesa Directiva del Congreso de la Ciudad de México, Jesús Sesma, señaló que el debate debe construirse con la participación de todos los sectores involucrados.

“La vivienda no es un privilegio, es un derecho. Pero garantizarlo en una ciudad tan compleja implica enfrentar desafíos reales: acceso equitativo, estabilidad en los arrendamientos, protección contra abusos y, al mismo tiempo, certeza jurídica para quienes rentan e invierten en vivienda. Ese equilibrio es el reto central”, indicó.

El análisis de Infohabitat también advierte que la regulación tendría efectos principalmente sobre el mercado formal de vivienda, mientras una parte importante de los alquileres operaría fuera de mecanismos regulatorios y con poca certeza jurídica.

De acuerdo con el documento, la vivienda en renta formal representa apenas una fracción del mercado habitacional, mientras el resto funciona bajo distintos grados de informalidad.

“El tope opera sobre ese 16% (de vivienda en renta formal). El 84% restante no está regulado, y es ahí donde se concentra la población con menor poder de negociación”, refiere el documento.

Otro de los puntos que desarrolla el análisis es el impacto desigual que una regulación de rentas puede tener entre quienes ya cuentan con vivienda y quienes buscan ingresar al mercado por primera vez.

“El tope opera como política intergeneracionalmente regresiva: protege a quienes ya tienen un contrato vigente y excluye a quienes entran por primera vez al mercado, principalmente jóvenes y hogares de menores ingresos”, indica.

El informe añade que una política de regulación de rentas difícilmente resolverá el problema de acceso a vivienda sin un incremento sostenido en la producción de vivienda formal asequible.

“Ni puede el mercado solo, ni puede el Estado solo. Este es un tema de coordinación”, cita el documento.