¿Qué tan importante es la tasa al elegir un crédito hipotecario y qué debes revisar?

La tasa de interés suele ser el primer dato que un comprador revisa al comparar opciones de crédito hipotecario para adquirir una vivienda, pero no necesariamente es el factor que determina cuál le conviene más, pues elementos como el plazo, los seguros, las comisiones y la forma en que se amortiza el capital también pueden modificar de manera importante el costo de la operación.

De acuerdo con Fernando Soto-Hay Pintado, director de la firma Tu Hipoteca Fácil, comparar un financiamiento únicamente por la tasa y la mensualidad puede dejar fuera elementos que inciden directamente en el costo del crédito hipotecario, por lo que plantea revisar la operación de manera integral antes de tomar una decisión.

“Cuando tú comparas créditos hipotecarios nada más en función de mensualidad y tasa, no estás haciendo el análisis completo. Porque el crédito hipotecario en sus mensualidades tiene cuatro elementos, tiene seguros, intereses, comisiones y amortización de capital”, comentó el especialista durante una transmisión del foro Tiburones Inmobiliarios.

Una de las variables que puede modificar la conveniencia de un financiamiento es el plazo, pues una mensualidad menor no necesariamente significa que el crédito hipotecario resulte más barato debido a que al extender el periodo de pago también cambia la cantidad de capital que se amortiza y el costo financiero de la operación.

Soto-Hay ejemplificó que un financiamiento de 1 millón de pesos puede tener una mensualidad cercana a 12,000 pesos a 15 años y de alrededor de 11,000 pesos a 20 años, aunque las cantidades dependen del perfil del cliente y de las condiciones del producto.

La diferencia mensual puede hacer parecer más atractivo el plazo largo, pero el análisis cambia cuando se considera cuánto tiempo permanecerá vigente la deuda y cuánto capital se habrá amortizado durante ese periodo, por lo que el comprador debe revisar el costo de la operación más allá del pago mensual.

“Cuando estás comprando tu casa, tu departamento, construyendo, comprando terreno, lo que sea y quieres un crédito hipotecario, tienes que hacer un análisis mucho más detallado para tu perfil porque hay diferencias enormes, incluso dentro de productos del mismo banco”, explicó.

Soto-Hay refirió que actualmente existen créditos con tasas desde alrededor de 8.95% para perfiles considerados muy sólidos, mientras que otros productos pueden llegar hasta 12%, según las características del cliente y de los servicios adicionales contratados.

Esto significa que una tasa anunciada por una institución no necesariamente será la que obtenga cualquier solicitante, pues el perfil financiero, las condiciones del crédito y los productos asociados pueden modificar la oferta final.

“Eso depende del perfil del cliente y de cómo te perfilen, porque es muy importante. Tú puedes ser un cliente triple A sin saberlo y si no te perfila bien el asesor que te está llevando de la mano, te mete en una bronca del tamaño del mundo”.

La banca mantiene abierta la colocación

A pesar de las condiciones actuales del mercado, la banca mantiene su participación en el financiamiento para vivienda. Soto-Hay consideró que las instituciones siguen activas y compitiendo por colocar créditos hipotecarios, aunque con procesos de originación más exigentes.

El especialista explicó que los bancos han endurecido los criterios para comprobar los ingresos de los solicitantes y esto puede representar un obstáculo para personas cuyos ingresos provienen de distintas actividades o no coinciden exactamente con la información registrada ante las autoridades fiscales.

“Son mucho más estrictos, mucho más rígidos y no necesariamente están bien”, dijo Soto-Hay al referirse a los criterios que actualmente aplican las instituciones para la originación de créditos hipotecarios.

La mayor exigencia en la originación no significa que las instituciones hayan cerrado el financiamiento, ya que el especialista destacó que los bancos continúan originando créditos y compitiendo por el mercado hipotecario.

“La buena noticia es que no han cerrado la llave, la buena noticia es que siguen originando, la buena noticia es que están compitiendo”, comentó.

Para los próximos meses, una de las oportunidades está en revisar las condiciones que ofrecen las instituciones. El especialista mencionó que algunos bancos mantienen promociones que eliminan la comisión de apertura o el costo del avalúo, mientras que en operaciones de sustitución de hipoteca pueden existir esquemas que absorben gastos notariales, derechos de registro y otros costos.

Estas condiciones pueden hacer una diferencia en el desembolso inicial, aunque dependen del producto y del perfil del acreditado.