La hipoteca inversa como forma de autonomía financiera de las personas adultas mayores

Existe, sin duda alguna, discriminación por motivos de edad. Las familias de las personas adultas mayores no pocas veces las consideran una carga económica porque ya no son generadoras de recursos propios para su manutención. La sociedad las discrimina y, a veces, hasta las culpa por ocupar las primeras filas de los centros de salud pública y requerir medicamentos o atención especializada. Y eso, cuando no son abandonadas por sus parientes, porque para acudir a las revisiones médicas, a veces requieren de alguna compañía para que las lleven y apoyen emocionalmente.

La persona adulta mayor debería tener una vida plena con un envejecimiento digno, así como mantener relaciones familiares y sociales sanas. Su dignificación en el seno de las familias y de la sociedad, tiene que estar aparejado con el deber del Estado -además de las políticas públicas que se tomen para las personas adultas mayores incluyendo las pensiones y apoyos sociales- para que se visibilice la situación de abandono, abuso, violencia y exclusión en la que se encuentran. Sin embargo, esto no es así.  

Durante el último año, de acuerdo con la Organización Mundial de la Salud (OMS) y con base en un estudio realizado en 2017, “en 28 países de diversas regiones, incluidos 12 países de ingresos bajos y medios, el 15.7% de las personas de 60 años o más fueron objeto de alguna forma de maltrato.” Dicha publicación señala algo muy evidente, que ese porcentaje a lo mejor está subestimado porque solamente se denuncia 1 de cada 24 casos de maltrato a personas adultas mayores. Las razones son variadas, porque van desde el desconocimiento para ejercer sus derechos, sentirse en situación de vulnerabilidad por la pérdida paulatina de sus sentidos, a veces por la dependencia progresiva, la falta de apoyo e inclusive, hasta el miedo a denunciar el maltrato de sus propios familiares o el temor a quedar solos.

Durante su vida económicamente activa, algunas personas adultas mayores tuvieron la posibilidad de adquirir un bien inmueble, sobre el que tienen derecho de disponer libremente.

 Al final de cuentas, los bienes se van adquiriendo con el producto de toda una vida de trabajo, por eso también pueden disponer de ellos para sí mismos. Con este uso, a las personas adultas mayores se les empodera y dignifica en el último trecho de su vida, porque son ellas quienes rigen los últimos años de existencia física en este planeta al contar con recursos económicos para su manutención. Así, pueden ser más autónomas en todos sentidos, empezando por despreocuparse de los medios para subsistir. De otra manera, de qué les sirve tener una casa o departamento si no tienen los recursos económicos para su manutención.

Por reforma publicada en la Gaceta Oficial para la Ciudad de México, el 27 de marzo de 2017, se adicionó el CAPITULO III BIS al Código Civil para el Distrito Federal, en su denominación vigente -que se entiende Código Civil para la Ciudad de México-, denominado “DE LA HIPOTECA INVERSA”. Allí está regulada la misma.

En la exposición de motivos de dicha reforma, se señaló que “[e]n México existe un inusitado crecimiento de la población de adultos mayores que, en su mayoría, no cuentan con trabajo, y mucho menos con una pensión o apoyo de sus familiares para subsistir con un nivel de vida digno. De ese universo de personas, algunos son propietarios de sus viviendas o de algún otro bien inmueble. No obstante, se encuentran en un estado de evidente vulnerabilidad y desamparo por falta de recursos económicos para su manutención. Es por ello, que la presente iniciativa pretende aportar una solución a la realidad que vive este grupo vulnerable.”

De la lectura de la exposición de motivos referida, la institución jurídica de la hipoteca inversa se encuentra también regulada, entre otros países, en los Estados Unidos de América, España, Reino Unido de la Gran Bretaña e Irlanda del Norte. Hay veces que las figuras legales requieren madurar, otras veces, hay que empujarlas y darles el beneficio de la duda. Eso es lo que deben hacer las instituciones integrantes del sistema financiero con la hipoteca inversa. En el caso de México, a pesar de encontrarse en la legislación y tener todos los beneficios y prácticamente ningún costo y claramente no hay abuso a la persona adulta mayor, más allá que los herederos o legatarios se molesten, por no querer que sus parientes adultos mayores tengan una vida un poco más despreocupada, la hipoteca inversa no ha despegado. Es más, ni siquiera hay jurisprudencia al respecto.

Es importante que se retome el tema para ponerlo a disposición o al menos del conocimiento de las personas adultas mayores, que son aquellas mayores de 60 años que no tienen manera de mantenerse o están siendo violentadas por sus familiares y tienen un bien inmueble en el que habitan y es de su propiedad.

Normalmente se pide un crédito al banco para comprar una vivienda y ésta es hipotecada hasta que se pague el crédito. En el caso de la hipoteca inversa es al revés. Se cuenta con una vivienda propia, pero no con los recursos para sostenerse, entonces se grava la casa o departamento y el banco le da dinero a la persona adulta mayor o a su esposa/o o concubinario/a para que puedan tener recursos económicos para su subsistencia.

Un poco utilizando el método socrático, porque el objetivo de este artículo es precisamente dar a conocer esta institución jurídica, se platearán 7 preguntas con sus respuestas en relación con el tema. Al menos para darla a conocer y dar un pincelazo de sus generalidades.  

1. ¿Qué es la hipoteca inversa? Es el gravamen que constituye una institución de crédito sobre un bien inmueble que es la vivienda habitual y propia de una persona adulta mayor, que tiene por objeto cubrir sus necesidades económicas de vida. En otras palabras, la persona adulta mayor que tiene una casa o departamento en el que vive, pero no tiene los medios económicos para cubrir sus necesidades en el último tramo de su vida, le solicita un crédito al Banco, para que éste a cambio, le otorgue una cantidad predeterminada de dinero, ya sea en forma periódica o en una sola exhibición, a efecto de que con ese monetario pueda vivir. La hipoteca inversa también se puede constituir sobre un bien inmueble que sea propiedad de la persona adulta mayor, que no sea su vivienda habitual, pero siempre, debe ser de su propiedad.
2. ¿Quiénes tienen derecho a esta institución jurídica? Únicamente las personas adultas mayores de 60 años propietarias de un bien inmueble o sus cónyuges o concubinas/arios, que también deberán tener más de 60 años cumplidos, son las recipiendarias de las normas jurídicas que regulan la hipoteca inversa.
3. ¿Con quién se debe acudir para hipotecar inversamente un bien inmueble? Corresponde tanto a las instituciones privadas del sistema bancario y financiero mexicano, como a las instituciones sociales y públicas, que cuenten con facultades para ello, gravar los bienes inmuebles de las personas adultas mayores en forma inversa.
4. ¿Qué se recibe a cambio de gravar una bien inmueble propiedad de una persona adulta mayor? A cambio de hipotecar inversamente el bien inmueble, el banco le da directamente el dinero -cuya cantidad previamente se conoce- del crédito a la persona adulta mayor o a su beneficiaria, que necesariamente debe ser el/la cónyuge o concubina/rio. El dinero se entrega en una sola exhibición o de forma periódica hasta agotar el monto del crédito otorgado. También puede ser a través de un fideicomiso.
5. ¿Cuánto dinero se entrega? Depende de la cantidad que arroje el avalúo que debe considerar el valor comercial de mercado del bien inmueble del bien inmueble, previamente al crédito realizado. El avalúo lo debe pagar la institución de crédito y se actualiza cada dos años, para estar acorde con la plusvalía que el bien inmueble adquiera con el tiempo. El avalúo juega un papel importante porque como se verá en la respuesta a la siguiente pregunta, la entidad financiera debe darle como crédito a la persona adulta mayor al menos el 70% del valor del avalúo comercial. El contrato que contiene la hipoteca inversa debe incluir los pormenores del aumento anual que tendrá la pensión otorgada a la persona adulta mayor.
6. ¿Le alcanza a la persona adulta mayor el dinero periódico o en una sola exhibición que le dará el banco una vez que hipoteque inversamente su bien inmueble? La cantidad pactada entre el banco y la persona adulta mayor debe ser suficiente para que cumpla sus necesidades básicas y no debe ser menor al 70% de valor comercial del inmueble establecido en el avalúo.
7. ¿Le quitan el bien inmueble a la persona adulta mayor? La ley dice que la garantía de ese crédito únicamente es ejecutable una vez que fallezca la persona adulta mayor y, si es que lo hubiere, su beneficiario/a. Además, la persona adulta mayor puede realizar si así lo estima, un pago total o parcial anticipado del crédito, sin penalización alguna con intereses, que no pueden ser mayores a la tasa de interés interbancario de equilibrio o de los instrumentos hipotecarios tradicionales. Estos intereses solamente se pueden aplicar a las cantidades de dinero efectivamente pagadas a la persona adulta mayor. Si es que no es vivienda habitual de la persona adulta mayor, puede arrendarla parcial o totalmente previa autorización el banco, sin que se afecte la hipoteca inversa.

Como se advierte de estas preguntas y respuestas, la hipoteca inversa es una salida que tienen las personas adultas mayores propietarias de un bien inmueble que habitan para que una institución del sistema financiero les otorgue un crédito con el objeto de poder allegarse de recursos económicos para vivir. El dinero es entregado por la institución de crédito en forma periódica o en una sola exhibición y la cantidad está en función del avalúo comercial que el banco pague que se haya practicado al bien inmueble. No puede ser inferior al 70% de ese valor comercial. La persona adulta mayor no pierde su vivienda, sino hasta que fallece.

 En realidad, es una forma de darles autonomía financiera, de evitar violencia familiar y social y sobre todo de dignificarlos porque nadie más que ellos los mantienen. Esta institución jurídica no es abusiva porque por ley, solamente se cobra un interés igual al de las tasas del mercado, pero sobre las cantidades efectivamente pagadas.

Vale la pena que las instituciones financieras sondeen la viabilidad de esta institución jurídica porque es un ganar-ganar para todas las partes. Y merece también la pena, que las y los familiares, en lugar de estar esperando su herencia o legado, permitan que las personas adultas mayores o sus cónyuges y concubinas/arios, sean sujetos de crédito y tengan en los últimos años de su vida, los recursos económicos necesarios para solventar sus gastos. Si es que los familiares quieren continuar generacionalmente con la vivienda, pueden pagar el crédito una vez que fallece la persona adulta mayor. 

Hay que voltear a ver a las personas adultas mayores y sus necesidades, ellas y cualquier otra persona pueden hacer ante una notaria o notario público su voluntad anticipada.

kg