La vivienda vertical crece en el país, pero enfrenta un reto clave

Para el 2025, el segmento del sector inmobiliario con mayor crecimiento sería la vivienda vertical, incluso por encima del giro de naves industriales que fue el más atractivo para los inversionistas durante el año pasado. 

De acuerdo con un estudio elaborado por la firma de consultoría 4S Real Estate, cuatro de cada 10 desarrolladores inmobiliarios consideran que la vivienda vertical será la de mayor crecimiento.

“No es que el tema industrial haya perdido dinamismo, pero la vivienda es el giro número uno de demanda a nivel mundial. Además, el industrial tiene ciertas complicaciones que la vivienda no, como los requerimientos de capital, así como la incertidumbre originada por Donald Trump y la negociación del Tratado de Comercio”, comentó Ignacio Torres, director general de la firma.

Sin embargo, Torres destacó que el reto es integrar la verticalización en los segmentos económico y social, ya que la oferta de vivienda en estas categorías es casi inexistente.

En México, sólo 2% de la vivienda vertical que se construye pertenece al segmento social, es decir, de menos de 500,000 pesos, según datos de la consultora 4S Real Estate. De acuerdo con expertos, la falta de planes de desarrollo urbano ha dificultado la redensificación en las ciudades para detonar esta clase de proyectos.

Dicho factor sumado al costo de la tierra y del financiamiento para los desarrolladores inmobiliarios ha hecho que los edificios de departamentos se concentren en precios más altos.

“La cantidad de compradores que buscan una casa de segmento social a medio es prácticamente infinita, pero la mayor parte de la oferta se concentra en residencial plus, de los 4 a 6 millones de pesos. De no resolverse, estamos en la antesala de un problema social grave por la falta de vivienda de bajo costo”, comentó en entrevista Ignacio Torres, director general de 4S Real Estate.

Verticalizar la vivienda ha sido señalada como una de las alternativas para combatir la crisis habitacional en las principales ciudades del país, ya que permite que más familias vivan cercanas a zonas con servicios e infraestructura; sin embargo, la falta de planeación urbana, entre otros factores han dificultado este proceso.

“Los costos de construcción actuales, el precio de la tierra y los tiempos que toman los permisos, son algunos de los principales retos. Pero hay áreas de oportunidad, porque en algunos mercados ya se empieza a agotar inventario, incluso, de segmento medio”, dijo Justino Moreno, director de Consultoría de Tinsa México.

En el caso de la Ciudad de México, se estima que 95% de las viviendas que se construyen actualmente, son verticales, según Tinsa; no obstante, el valor de los terrenos y las barreras en tramitología han alejado a estos inmuebles de los precios de la vivienda social.

“Registramos más de 300 proyectos verticales activos, pero es muy complicado encontrar propiedades nuevas de bajo costo, las que existen son mayormente usadas”, añadió Moreno.

Reforma al Infonavit no resuelve

Ante la falta de viviendas de interés social, el gobierno federal anunció el Programa Nacional de Vivienda para el Bienestar, para la construcción de 1 millón de casas con precios de 700,000 pesos en todo el país. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), luego de la aprobación de la reforma a la ley, y la Comisión Nacional de Vivienda serán las encargadas de la edificación.

Al respecto, Torres sostuvo que el desarrollo habitacional en manos del Estado representa un riesgo, ya que podría derivar en casas mal construidas y abandono como ocurrió en administraciones anteriores. Una mejor regulación y financiamiento más económico para los desarrolladores, dijo, son lo que realmente necesita la industria.

“La reforma a la ley Infonavit no va a solucionar nada. Si los municipios, estados y federación entienden que la regulación urbana es obsoleta y no aplicable para el desarrollo inmobiliario, tendríamos un impacto gigantesco. Los gobiernos no tienen que construir, es una industria mejor manejada por privados, la experiencia en el mundo nos lo ha demostrado. Hay un riesgo gigantesco”, apuntó.