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Sector inmobiliario industrial de la CDMX muestra señales de ajuste
El año pasado se comercializaron 1.6 millones de metros cuadrados en la zona metropolitana de la capital del país, un récord histórico, según CBRE
El submercado industrial de Cuautitlán ha tenido una alta demanda durante este año.
Pese al buen dinamismo de los últimos meses en el sector inmobiliario industrial de la región del Valle de México, comienzan a aparecer señales de ajuste, como presiones en los precios, mayor oferta y decisiones empresariales tomadas con mayor cautela al momento de ocupar este tipo de espacios.
De acuerdo con un reporte de la firma CBRE, en el 2025 se comercializaron 1.6 millones de metros cuadrados (m2) de espacios industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México, lo que representó un récord histórico para este mercado.
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Según el reporte, este resultado estuvo impulsado principalmente por contratos adelantados y renovaciones en corredores clave como Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán, así como en la zona de Zumpango–AIFA.
“El mercado industrial de la Ciudad de México y su zona metropolitana mantuvo cifras altas de absorción bruta, acumulando espacios comercializados de 1.6 millones de m2, la cifra más alta registrada históricamente”, indicó Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México.
Fricciones visibles
En el contexto del buen desempeño del mercado, han comenzado a surgir fricciones. De acuerdo con un reporte de la firma Cushman & Wakefield, “un creciente número de empresas está prolongando el periodo de evaluación para sus proyectos”, en un entorno que exige decisiones más cuidadosas.
Este cambio también se ha reflejado en la disponibilidad de espacios. Según CBRE, la tasa de vacancia del mercado inmobiliario industrial del Valle de México se ubicó en 2.7% al cierre del 2025, lo que representó un incremento cercano a un punto porcentual frente al cierre del 2024.
Por su parte, Cushman & Wakefield reportó al cierre del 2025 una tasa de disponibilidad general de 2.3%, también superior a la observada un año antes.
Ambas firmas coinciden en que este incremento está asociado con la entrada de nueva oferta al mercado, en un contexto de expansión del inventario industrial.
El factor de los precios
Los precios se han convertido en otra señal de ajuste del mercado inmobiliario industrial en el Valle de México. De acuerdo con Cushman & Wakefield, la renta promedio de salida para edificios clase A fue de 10.82 dólares por metro cuadrado al mes, lo que implicó un incremento anual de 17.4%.
Para la firma, estos niveles son históricamente elevados y si bien reflejan la fuerte actividad logística de los últimos años, también evidencian una presión creciente sobre los costos de ocupación para las empresas.
Expansiones sin precedentes
Según cifras de CBRE, el corredor CTT —integrado por Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán— concentró 57% de la absorción bruta durante el 2025. En segundo lugar, se ubicó la zona de Zumpango–AIFA, que representó 30% de la actividad total del mercado industrial en la Zona Metropolitana del Valle de México.
En este sentido, Cushman & Wakefield confirmó la relevancia de Zumpango como uno de los principales motores de expansión, pero introdujo un matiz relevante. De acuerdo con su análisis, 67% del inventario en desarrollo del mercado industrial se localiza en esta zona, lo que la convierte también en el submercado con la mayor tasa de disponibilidad, que alcanza 13.7%.
En cuanto al desarrollo en curso, CBRE reportó que el mercado cerró el 2025 con 703,561 metros cuadrados en construcción, de los cuales 46% ya se encuentra prearrendado. Para la firma, este nivel refleja la confianza de los desarrolladores, pero también evidencia la importancia que han tomado los contratos anticipados para sostener la actividad.
Por su parte, Cushman & Wakefield señaló que el inventario en desarrollo continúa en expansión y suma 865,000 metros cuadrados en construcción, lo que representa un crecimiento anual de 7.8 por ciento.
A este escenario se suma un contexto económico menos favorable. De acuerdo con Cushman & Wakefield, la encuesta del Banco de México a especialistas del sector privado estima que el crecimiento del PIB en 2025 fue de apenas 0.4%, con una inflación por encima de la meta del banco central y una caída en la construcción no residencial.
